Закон о долевом строительстве 2018

Бизнес считает, что поправки в ФЗ о долевом строительстве уничтожат рынок

«Под маркой «чтобы не было обманутых дольщиков» — их, в принципе, и не будет. вместе со строительным рынком»

Москва, 28 марта 2018, 18:55 — REGNUM Изменения в федеральный закон о долевом строительстве, которые вступят в силу 1 июля 2018 года, приведут к монополизации рынка недвижимости и спаду спроса на жильё. Такое мнение высказали участники заседания общероссийского общественного движения «Опора России», сообщает 28 марта корреспондент ИА REGNUM. Как отметила старший эксперт по нормотворчеству московского территориального управления группы «Эталон» Мелентьева Ольга, строительная отрасль не готова к резким переходам. По её мнению, новую систему стоило вводить более поэтапно, например, вначале реализовать проекты с участием государства, чтобы наработать схему финансового взаимодействия с банками.

«И уже после 2020 года перевести на неё новые проекты. Кроме того, те застройщики, которые были десятки лет лет на рынке и успешно строили объекты социальной инфраструктуры, к ним должен быть дифференцированный подход и при установлении кредитной ставки, и при предъявлении требований, и при осуществлении проверок» , — подчеркнула она.

Добавим, по мнению председателя Национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жил-строй-контроль» Константина Иванова, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года мог бы полноценно действовать в прежнем виде, если бы застройщики добросовестно выполняли свои обязанности.

«Изменения в закон были приняты в пожарном порядке, чтобы нейтрализовать негативную тенденцию со стороны людей в том числе на органы власти. Все изменения не были просчитаны экономически. Могут привести к монополизации, когда останутся крупные игроки, а другие не потянут те изменения, которые им закон предписывает» , — подчеркнул он.

Отметим, изменения вводят в закон новое понятие — «специализированный застройщик». Им может быть исключительно хозяйственное общество — корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ.

Кроме того, застройщик должен выполнять только функцию строительства и не заниматься иными видами деятельности, а также иметь в наличии не менее трёх лет опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Также необходимо наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.

«Существует трудность в определении опыта застройщика. Также волнует полное отсутствие задолженностей. У застройщиков не должно быть задолженности вообще, даже двух копеек, и если налоговая не досчиталась или мы ошиблись, это приведет к полной остановке деятельности» , — отметила Мелентьева.

Кроме того, согласно новым требованиям, собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Также вводится новое требование о минимальном остатке денежных средств на счёте уполномоченного банка, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

«Надеемся, будут прописаны и те затраты, которые застройщик затратил на стадии приобретения земельного участка. Что касается наличия 10% на расчетном счёте, они должны быть на момент подачи проектной декларации и действовать до конца строительства. Это наиболее сложная норма. Представители крупного бизнеса справятся, а мелкие застройщики?» — подчеркнула она.

Добавим, реформа закона о долевом строительстве проходит в три этапа. Первый — подготовительный, он продлится до 30 июня 2018 года и заключается в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования.

На переходном этапе (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) и завершающем этапе (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) происходит заключение договоров участия в долевом строительстве.

«Те люди, которые сейчас ещё могут в рамках долевого строительства себе позволить купить жилье, будут отсечены от рынка, потому что условия вхождения будут гораздо сложнее. Цена вырастет минимум на 30%. Если сейчас строительство даёт 4% ВВП, то в 2019 будет уже 3% и в 2020 — 2%. Под маркой «чтобы не было обманутых дольщиков» — их, в принципе, и не будет… вместе со строительным рынком» , — заключила эксперт по строительству Лариса Поршнева.

Напомним, как сообщало ИА REGNUM, новые правила работы в соответствии с поправками в закон о долевом строительстве будут внедряться в три этапа. Планируется, что министерству строительства и ЖКХ удастся построить 120 млн кв. метров жилья к 2025 году.

regnum.ru

Избавиться от долевого строительства: что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции «Девелопмент и строительство: правовые вопросы», организованной «Право.ru».

Долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие – один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент», однако те 2–3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других – в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них – правило «1 дом – 1 застройщик», в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят «требование об идеальном застройщике», который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель – обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.

Читайте так же: Налог на недвижимость для юр лиц в 2018 году

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia. Например, правило «1 дом – 1 застройщик» обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. «Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах – они не строят нужные объёмы», – признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп», и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии – там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование

О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ. Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка «Российский Капитал», «Внешэкономбанка». Как рассказал Владимир Гамза, «Внешэкономбанк» планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам – на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов, юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% – обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать «по запросу» – если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора – и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, – в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

Банкротить по-новому

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области.

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры», обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, – формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».

Экстремисты среди дольщиков

Дольщики бывают не только обманутыми: термин «потребительский терроризм» стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе «О защите прав потребителей», напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal: в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. – солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше – удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом – заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.

Порекомендовала Сорокина, как защититься от «террористов». Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики Alliance Legal CG, рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости – 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков – 49%, 7% – не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.

Читайте так же: Возврат субсидии по лизингу

pravo.ru

Минстрой намерен отказаться от долевого строительства к 2018 году

Долевое строительство, самый распространенный способ привлечения средств покупателей для возведения жилой недвижимости, планируют заменить новым механизмом, пишет «РосБизнесКонсалтинг». Для решения вопросов между дольщиками и застройщиками собираются ввести посредника.

Министерство строительства совместно с ЖКХ РФ ищут новые методы привлечения средств граждан в жилищное строительство. По словам заместителя министра строительства Александра Плутника, новые механизмы могут начать действовать с 2018 года.

В настоящее время в Москве реализуются 500 проектов жилой недвижимости. Более половины из них, 60%, по информации Москомстройинвеста, строятся с привлечением средств дольщиков.

В ведомстве полагают, что отмена действующего сейчас механизма долевого строительства поможет решить проблему обмана дольщиков. Минстрой предлагает ввести посредника между застройщиками и дольщиками. В качестве такого посредника может выступать банк. В этом случае будущие жильцы будут направлять средства на специальный счет в банке, а банк будет выдавать их застройщику.

Уже с этого года введено обязательное страхование ответственности застройщика, которое является дополнительным способом защиты.

Действующий в России с 2004 года закон о долевом строительстве ФЗ-214 недостаточно хорошо защищает права дольщиков, и власти это признают.

По мнению экспертов введение нового механизма с участием посредника повлияет на стоимость жилья. Цены на квартиры увеличатся.

Глава юридического департамента девелоперской группы компаний «МИЦ» Дарья Погорельская убеждена, что услуги посредника гражданам придется компенсировать из своего кармана.

Кроме того, если застройщики начнут возводить объекты за счет кредитных средств, граждане не смогут купить жилье на ранних стадиях строительства, когда условия наиболее выгодны.

О возможном повышении цен заявлял и замминистра строительства, отметив, что стоимость «квадрата» вырастет в среднем на 5%. Однако при этом схема станет более надежной для дольщиков.

www.cian.ru

1 июля 2018 года вступают в силу изменения в закон 214-ФЗ

Елена Никоненкова, директор юридической компании «Прецедент» напоминает об изменениях в законодательстве, касающиеся участников долевого строительства.

Как известно, в 2017 году были внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.

Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.

Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.

На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

О других изменениях в законодательстве-2018, читайте в ближайшее время на сайте «Полезная площадь».

ppl.nnov.ru

Какие новые законы будут действовать на рынке недвижимости в 2018 году

МОСКВА, 1 января — РИА Недвижимость. Как помочь обманутым дольщикам, как обанкротить застройщика и сколько раз за год его можно проверить, а также платить или не платить по счетам за ЖКХ — эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. Сайт РИА Недвижимость решил выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2018 году.

Строительство — дело благородное

Как известно, риск — дело благородное, а строительство многоквартирных домов правительство РФ своим постановлением отнесло к категории высокого риска.

Читайте так же: Правило на английском present perfect continuous

С 1 января 2018 года региональные госстройнадзоры должны применять риск-ориентированный подход. «В рамках этого подхода все объекты строительства будут разделены на 3 категории: «высокорисковые», «со значительным риском» и «умереннорисковые». Разделение зависит от значения объекта и от того, насколько часто застройщик не соблюдает строительные требования», — рассказал юрист московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

По его словам, многоквартирные жилые дома попадают в категорию «высокорисковых» объектов. А значит, в отношении застройщиков многоквартирных домов будут проводиться не более 12 проверок за весь период строительства. Однако их количество может быть увеличено до 24, если застройщик в течение года три или более раза будет привлечен к административной ответственности за правонарушения в строительной сфере, или если сроки строительства сдвинулись более чем на полгода.

«Это позволит эффективно и на наиболее ранней стадии определять недобросовестных застройщиков, тем самым минимизируя количество обманутых дольщиков», — рассказал агентству юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян. Он также добавил, что помимо многоквартирных домов, в категорию высокого риска входят общественные здания и сооружения, мосты, эстакады и прочее.

Застройщиков обанкротят по-новому

С 1 января вступают в силу и поправки в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 года).

Ключевым изменением является сокращение общего срока проведения процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и наблюдения. По отношению к ним будут применяться только процедуры внешнего наблюдения и конкурсного производства, рассказал Мстоян.

«Основной принцип — руководить застройщиком-банкротом теперь будет профессиональный руководитель, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — добавил юрист банкротной практики МКА «Арбат» Алексей Симоненко.

Законом определен также и статус участника долевого строительства: им является гражданин, который имеет требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, который заключен в соответствии с 214-ФЗ, говорит Мстоян.

Однако, теперь в случае банкротства застройщика, если вы купили популярные на данный момент апартаменты (нежилые помещения), то вы их можете не дождаться. Закон о банкротстве защищает лишь права приобретателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Вместе с тем, закон расширяет перечень гарантий, обеспечивающих права дольщиков при банкротстве застройщика. При необходимости достроить объекты долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из средств компенсационного фонда или из кредитных средств, предоставленных застройщику компенсационным фондом или третьими лицами. Средства компенсационного фонда формируются за счет взносов застройщиков, которые они обязаны вносить в размере 1,2% от суммы договоров, заключенных с дольщиками, рассказывает Мстоян.

«Кроме того, дольщики имеют право на получение денежного возмещения из компенсационного фонда. Также по выбору дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже достроен), привлечения иного застройщика для строительства. Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания дольщиков», — добавил он.

Как рассказывает Симоненко, раньше любой дольщик, услышав страшное «застройщик — банкрот», не знал, что делать и спешно искал юристов. «Теперь дольщику ходить в суд не надо, он ждёт лишь письма от конкурсного управляющего (нового руководителя застройщика — банкрота) и сообщает ему о своем праве и желании быть кредитором, а в итоге получить долгожданную квартиру», — говорит он.

Однако юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» отмечает, что эти меры влекут за собой повышенную финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их ответственность перед дольщиками и государством. На практике это может в среднесрочной перспективе привести к удорожанию жилья для дольщиков и укрупнение игроков на рынке, добавляет эксперт.

Субсидирование ипотеки до 6% семьям

Президент РФ Владимир Путин в конце ноября предложил субсидировать ипотеку свыше 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке жилья на первичном рынке на три года. В случае рождения третьего ребенка срок субсидирования составит 5 лет. Срок действия самой программы субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, почти в два раза сократит их процентные расходы; программой при этом смогут воспользоваться примерно 5% семей, подсчитал для РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Вступление в силу поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018

В 2018 году законодателем планируется закрепить в законе о долевом участии дополнительные гарантии для самих дольщиков и усилить ответственность застройщиков перед ними, однако это находится еще на стадии обсуждения, говорит Мстоян.

Как добавляет Симоненко, по готовящемуся вступить в силу закону уставный капитал всех застройщиков теперь должен составлять не менее 40 миллионов рублей, что уберет с рынка индивидуальных предпринимателей и фирмы однодневки. Застройщик должен иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров в совокупности. Появляется принцип «один застройщик — 1 разрешение на строительство», то есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Также у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства, добавляет эксперт.

«Основная цель всех нововведений в сфере долевого строительства (как уже принятых, так и планируемых законопроектов) это максимально защитить дольщиков от рисков обмана со сроками строительства в частности и строительства домов в целом, а также сделать работу застройщиков более открытой и профессиональной», — сказал Мстоян.

Симоненко добавляет, что эти меры могут привести к росту себестоимости строительства и монополизации рынка крупными застройщиками, которым не всегда могут быть интересны малые города.

Система ГИС ЖКХ

С 1 января 2018 года для управляющих организаций, которые не вносят информацию в ГИС ЖКХ, введут крупные штрафы, рассказал Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Граждане, которые проживают в многоквартирных домах, вправе будут не оплачивать счета за ЖКХ, если информация о них отсутствует в национальной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

ГИС ЖКХ запущена летом 2016 года. С 1 июля 2017 года поставщики услуг должны в обязательном порядке предоставлять информацию о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, а банки — сведения о совершенных коммунальных платежах.

С 2017 года в ней публикуется информация для граждан о начислениях за коммунальные услуги, а также о домах и приборах учета, кроме городов федерального значения, где система в полном объеме будет доступна с 2019 года. В системе размещены сведения о тарифах на оплату коммунальных ресурсов, о размерах взносов за капитальный ремонт домов, информация о льготах по оплате услуг ЖКХ, пояснил Мстоян.

«Однако это не значит, что гражданин может вообще не оплачивать счета за коммунальные услуги: как только информация появится в системе, у него автоматически появляется обязанность по оплате. Таким образом, данное нововведение не освобождает граждан от необходимости оплачивать счета, а лишь предотвращает начисление им штрафа за просрочку платежа», — добавил он.

Также власти планируют ввести предоплату по расчету за коммунальные услуги с системой скидок и льгот гражданам, которые перейдут на такие расчеты, и оборудовать жилые дома системами автоматизированного сбора и передачи показаний приборов учёта, но законодательство об этом еще не разработано, добавил юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

realty.ria.ru