Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 ноября 2014 г. N Ф10-3427/14 по делу N А48-4034/2013 (ключевые темы: договор аренды нежилого помещения — предварительный договор — неустойка — основной договор — арендодатель)

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 ноября 2014 г. N Ф10-3427/14 по делу N А48-4034/2013

18 ноября 2014 г.

Дело N А48-4034/2013

Резолютивная часть постановления изготовлена 18.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 18.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Червякова Владислава Михайловича

Общества с ограниченной

Кожухова Е.А. — представитель (дов. б/н от 10.01.2014, сроком на 1 год)

Соловьев Е.Е. — представитель (дов. N 418 от 18.11.2013, сроком на 3 года)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПродМир», г.Москва, на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 по делу N А48-4034/2013,

Индивидуальный предприниматель Червяков Владислав Михайлович, г.Орел (ОГРНИП 304575433700092) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПродМир», г.Москва (ОГРН 1105009001932) о взыскании неустойки по предварительному договору аренды нежилого помещения N ДО 119-3205 от 10.06.2013 в размере 1 000 000 руб.

В свою очередь, ООО «Продмир» обратилось со встречным иском к ИП Червякову В.М. о взыскании неустойки по предварительному договору аренды нежилого помещения N ДО 119-3205 от 10.06.2013 в размере 1 000 000 руб., с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 (судья Карасев В.В.) первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2014 апелляционная жалоба ООО «Продмир» на решение суда области возвращена заявителю.

Ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО «ПродМир» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятое по делу решение суда области отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и об удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты — без изменения.

Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.06.2013 между ИП Червяковым В.М. (арендодатель) и ООО «ПродМир» (арендатор) был подписан предварительный договор аренды N Д0119-3205, предметом которого стороны определили обязательство сторон в срок до 14.10.2013 заключить договор аренды (основной договор), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставляется нежилое помещение проектной площадью 831,1 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д. 41, находящееся в одноэтажном строящемся здании.

Согласно материалам дела, на момент подписания сторонами предварительного договора вышеуказанный объект недвижимости являлся строящимся.

Пунктом 1.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119- 3205 стороны установили 10-летний срок аренды помещения, который исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору.

В п.1.9 указанного предварительного договора арендодатель гарантировал, что на момент подписания основного договора помещение будет принадлежать арендодателю на праве собственности, не будет заложено, не будет подарено, будет свободно от долгов, не будет подлежать удержанию, не будет состоять в споре и под запретом (арестом) и свободно от любых прав третьих лиц и иных обременении, также арендодатель обязуется не сдавать нежилые помещения в торговом комплексе, в котором находится арендуемый объект, указанный в п.1.1, иным лицам, осуществляющим торговую деятельность продуктами питания.

В силу п.2.1 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора и содержащихся в проекте договора аренды нежилого помещения (приложение N 5) в срок, установленный п.1.1, т.е. до 14.10.2013.

Пунктом 2.2 предварительного договора аренды установлена обязанность арендодателя в срок до 30.09.2013 оформить все необходимые документы по изменению целевого назначения помещения для приведения его в соответствие с требованиями п.1.2. настоящего договора, зарегистрировать право собственности на помещение, поставить его на технический и кадастровый учет и направить арендатору не позднее, чем за 14 дней до наступления срока, установленного в п.1.1 настоящего предварительного договора письменное предложение о заключении договора. Одновременно с направлением предложения о заключении договора направить арендатору документы, указанные в приложении N 4 к настоящему договору.

В соответствии с п.2.4 данного предварительного договора арендодатель принял на себя обязанность в срок не позднее 01.09.2013 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и передать в течение трех календарных дней арендатору помещение для проведения отделочно-ремонтных, монтажных и иных работ в помещении с целью приведения арендатором помещения в состояние, необходимое для использования его в целях, указанных в п.1.2 настоящего договора, при условии обеспечения предоставления Арендатору электроэнергии не менее 45 кВт единовременной мощности, теплоснабжения, водоснабжения, необходимых для производства таких работ. Согласно п.2.5 указанного предварительного договора арендодатель обязуется не препятствовать проведению указанных в п.2.4 работ в помещении, проводимых силами арендатора или третьих лиц по поручению арендатора, а также выдать доверенность представителю арендатора и иным образом способствовать оформлению всех разрешений и согласований, необходимых для производства таких работ, за счет средств арендатора.

Пунктами 4.1 — 4.4 указанного предварительного договора установлена ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору.

В случае отказа или уклонения арендодателя от заключения основного договора на условиях, изложенных в Приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендатора, арендодатель по требованию арендатора в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб., данная сумма является штрафной неустойкой, то есть взыскивается сверх убытков арендатора, связанных с нарушением арендодателем своих обязательств по настоящему предварительному договору.

В случае отказа или уклонения арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендодателя, арендатор по требованию арендодателя в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб. Арендатор освобождается от ответственности и от выплаты неустойки за отказ в заключении основного договора аренды в случае невыполнения арендодателем условий п.п.1.1, 2.2, 2.4 настоящего предварительного договора аренды в течение срока, превышающего установленный настоящим договором срок более, чем на 30 календарных дней.

Из материалов дела следует, что акт приемки законченного строительством объекта был подписан уполномоченными лицами приемочной комиссии — 11.08.2013, разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию было выдано Администрацией города Орла — 10.09.2013. Право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 2047,4 кв.м., этаж 1, 2, подвал, цокольный, расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41, пом.64, было зарегистрировано за истцом — 13.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2013 серии 57-АБ N 481828.

Письмом от 03.09.2013 исх. N 27 предприниматель направил в адрес общества предложение в срок до 20.09.2013 направить представителя ответчика для заключения основного договора аренды.

19.09.2013 письмом исх. N 20 истец обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора аренды нежилого помещения согласно предварительному договору от 10.06.2013.

20.09.2013 ИП Червяковым В.М. в адрес ООО «ПродМир» были направлен проект основного договора аренды нежилого помещения и документы, в том числе, согласно перечню, указанному в приложении N 4 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205.

Поскольку ответа на направленные истцом письма от ответчика не последовало, 15.10.2013 предприниматель направил в адрес общества претензию о выплате задолженности по неустойке, установленной п.4.4 вышеуказанного предварительного договора аренды нежилого помещения.

Читайте так же: Метрология законы метрологии

Ссылаясь на то, что сумма неустойки не была погашена ответчиком в установленный п.4.5 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оспаривая заявленные исковые требования, ООО «ПродМир» заявило встречный иск.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В рассматриваемом случае стороны в предварительном договоре предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности, которая как верно указано судом области, по своей сути является неустойкой и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком по заключению основного договора аренды, и подлежит применению в случае отказа ответчика от заключения основного договора.

Согласно материалам дела основной договор во исполнение предварительного договора аренды от 10.06.2013 N ДО 119-3205 сторонами заключен не был.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 этого же Кодекса , согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Кроме того, возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с недобросовестной стороны установлена также ст.394 ГК РФ.

Следовательно, судом области сделан верный вывод о том, что условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено сторонами в предварительный договор.

Из текста предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 следует, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения основного договора на условиях, изложенных в приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендодателя, арендатор по требованию арендодателя в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб.

Материалами дела подтверждено, что предприниматель неоднократно обращался к обществу с письмами о необходимости заключения основного договора аренды нежилого помещения, ответчику истцом был представлен проект договора аренды нежилого помещения, однако ответа на направленные истцом письма от ООО «ПродМир» не последовало, представленный истцом проект договора аренды подписан ответчиком не был.

В связи с изложенным, суд первой инстанций пришел к правомерному выводу о том, что ответчик уклонился от заключения договора аренды нежилого помещения площадью 831,1 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41.

Доводы ответчика о том, что общество подлежит освобождению от выплаты неустойки на основании п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 в связи с тем, что арендодателем не были выполнены требования п.п.1.1, 2.2, 2.4 указанного предварительного договора, а предложение о заключении основного договора аренды предпринимателем в адрес общества не направлялось, правомерно признаны необоснованными судом области, в связи со следующим.

Из буквального толкования п. 4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 следует, что необходимыми условиями освобождения арендатора от выплаты неустойки является неисполнение арендодателем условий п.п.1.1, 2.2, 2.4 договора в течение срока, превышающего установленный предварительным договором более, чем на 30 календарных дней, а именно: в срок до 30.09.2014 оформить все необходимые документы по изменению целевого назначения помещения, зарегистрировать право собственности на помещение, поставить его на технический и кадастровый учет и направить арендатору не позднее, чем за 14 дней до наступления срока, установленного в п.1.1 настоящего предварительного договора письменное предложение о заключении договора, одновременно с направлением предложения о заключении договора направить арендатору документы, указанные в приложении N 4 к настоящему договору; в срок не позднее 01.09.2013 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и передать в течение трех календарных дней арендатору помещение для проведения отделочно-ремонтных, монтажных и иных работ; в срок до 14.10.2013 заключить договор аренды (основной договор), на основании которого во временное владение и пользование предоставить арендатору нежилое помещение проектной площадью 831,1 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41, находящееся в одноэтажном строящемся здании.

При рассмотрения настоящего спора, судом первой инстанции было верно установлено, что сроки, указанные в п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 истцом не были превышены: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено — 10.09.2013, право собственности на нежилое помещение зарегистрировано — 13.09.2013, объект недвижимости поставлен на соответствующий учет, ему присвоен кадастровый номер: 57:25:0030403:1261, в адрес ответчика истцом неоднократно направлялись письма с требованием о заключении основного договора, содержащие в приложении копии необходимых документов, направлен проект договора аренды нежилого помещения.

Довод ответчика о непредставлении истцом в нежилом помещении мощности электроэнергии в необходимом объеме (100 кВТ) обоснованно не принят во внимание судом области, поскольку опровергается представленными в материалы дела доказательствами, а именно, актом проверки выполнения технических условий N 179 от 11.03.2013, согласного которого представителем ОАО «Орелоблэнерго» подтвержден факт присоединения установленной мощности — 145, 2 кВТ, а также актом разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 10.10.2013 (т.1 л.д.136-138).

Ссылка заявителя жалобы на неисполнение истцом обязанности по постановке на кадастровый учет части нежилого помещения, площадью 831,1 кв.м., обоснованно отклонена судом области, поскольку в силу ч.3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Следовательно, представление будущему арендатору кадастрового паспорта на часть нежилого помещения действующим законодательством не предусмотрено.

Ссылка ООО «ПродМир» на отсутствие согласия супруги ИП Червякова В.М. на совершение сделки не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку из пояснений представителя предпринимателя следует, что последний в браке не состоит.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, учитывая, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 и уклонился от подписания основного договора аренды нежилого помещения, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.

В то же время, обществом было представлено ходатайство о снижении размера неустойки до 10 000 руб. в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В силу ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из п.1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2011 N 81 следует, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки ( п.1 ст.330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе ( ст.1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст.333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Однако, ответчиком не было представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, не обоснованна сумма, указанная в качестве подлежащей уплате.

Более того, сторонами в п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения неустойка установлена в твердом денежном выражении, и при заключении предварительного договора, устанавливающего размер такой неустойки, ответчик действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия неисполнения своих обязательств.

Читайте так же: Наказание руководителя за сотрудника

Соответственно, суд области пришел к верному выводу об отсутствии оснований основания для применения положений ст.333 ГК РФ.

Кроме того, отказывая в удовлетворении встречного иска, суд области правомерно исходил из того, что основания для взыскания неустойки с предпринимателя в пользу общества отсутствуют, поскольку обязательство по предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 ответчиком по встречному иску было исполнено в полном объеме, а представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что истец по встречному иску уклонился от заключения основного договора аренды нежилого помещения.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287 , ст.289 АПК РФ,

Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 по делу N А48-4034/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 июля 2014 г. N Ф10-1965/14 по делу N А62-2957/2013 (ключевые темы: арендная плата — неустойка — аренда помещений — явная несоразмерность — договор аренды недвижимого имущества)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 июля 2014 г. N Ф10-1965/14 по делу N А62-2957/2013

Дело N А62-2957/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 10.07.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.07.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

при участии в заседании:

общества с ограниченной ответственностью ПКП «АЗК-Сервис»

не явился, извещен надлежаще;

индивидуального предпринимателя Щебеткова Сергея Александровича

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Щебеткова Сергея Александровича, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу N А62-2957/2013

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «АЗК-Сервис» (далее — общество) обратилось 04.06.2013 в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щебеткову Сергею Александровичу (далее — предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды N 9 от 17.10.2011 за июль-август 2012 года в сумме 901 475 рублей 81 копейка, пени в сумме 202 569 рублей 82 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 94000 рублей (с учетом принятых уточнений).

Предприниматель обратился 01.11.2013 в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества N 9 от 17.10.2011.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2013 встречное исковое заявление с приложенными к нему документами возвращено предпринимателю на основании положений части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виду его несвоевременной подачи.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2013 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу общества 1063479 руб. 22 коп., в том числе: задолженность по арендной плате в размере 901 475 рублей и пени, начисленные за период с 16.06.2012 по 31.08.2012, в сумме 162003 руб. 41 коп., а также 56871 руб. 13 коп. в возмещение судебных расходов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Щебетков С.А.просит вышеназванные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушения норм права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, между предпринимателем и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества N 9 от 17.10.2011 (далее — договор).

Ранее сторонами был подписан предварительный договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество -нежилое помещение общей площадью 200 кв. м, находящееся на первом этаже Торгового центра «Байкал», расположенного по адресу: Смоленская область, город Смоленск, площадь Желябова, дом 1 (далее -помещение).

Стороны согласовали, что передаваемое помещение будет использоваться арендатором в целях торговли оргтехникой, а также как торгово-офисное помещение (п. 1.3 договора).

Срок аренды, исчисление которого начинается с момента заключения договора аренды и передачи помещения, стороны согласовали равным 11 месяцам (п. 2.1 договора). Условия договора применимы к отношениям сторон, возникшим до его заключения, а именно с 01 октября 2011 года.

Помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи.

Собственником Торгового центра «Байкал» является ООО ПКП «АЗК-Сервис».

Пунктом 21.1 договора стороны согласовали размер постоянной арендной платы по ставке 3000 рублей за 1 кв. м в месяц аренды. Постоянная составляющая арендной платы в соответствии с договором равна 600 000 руб. в месяц аренды. Иной размер постоянной составляющей арендной платы определен пунктом 22.1 договора за октябрь 2011 г. в размере 2500 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц.

По условиям дополнительного соглашения от 01.01.2012 к договору аренды недвижимого имущества N 9 площадь переданного в аренду помещения составляет 205,5 кв. м.

Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.05.2012, в соответствии с которым постоянная арендная плата рассчитывается по ставке 2500 рублей за 1 кв. м в месяц.

Разделом 8 договора стороны согласовали время осуществления коммерческой деятельности.

Согласно пункту 8.2 договора арендатор ведет коммерческую деятельность своего предприятия и обеспечивает доступ посетителей в помещение в рамках регламента работы Торгового центра, в дни и часы, установленные Администрацией Торгового центра.

Пунктом 8.4 договора предусмотрен режим работы Торгового Центра:

для посетителей с 9 час. 00 мин. до 21 час. 00 мин. ежедневно; для арендаторов по пропускам круглосуточно.

Арендаторы должны обеспечить одновременное открытие своих павильонов не позднее 9 час. 00 мин. и закрытие не ранее 21 час. 00 мин. (п. 8.5 договора).

На основании пункта 21.6 договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы, которая является оплатой арендной платы за последний арендуемый месяц. Платеж, указанный в данном пункте договора, оплачен арендатором на момент подписания договора в сумме, равной 600 000 рублей.

По условиям дополнительного соглашения от 01.01.2012 к договору N 9 аренды недвижимого имущества площадь переданного в аренду помещения составляет 205,5 кв. м.

Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.05.2012, в соответствии с которым постоянная арендная плата рассчитывается по ставке 2 500 рублей за 1 кв. м в месяц.

Письмом N 299 от 08.06.20012 предприниматель в адрес общества направил уведомление о досрочном расторжении договора с 01.07.2012.

В ответ на указанное письмо общество сообщением N 21 от 21.06.2012 и N 28 от 28.06.2012 отказалось на досрочное расторжение договора.

Ввиду отсутствия уплаты арендной платы общество обратилось в арбитражный суд.

Разрешая спор, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Читайте так же: Разрешение айфон 5 s

Исходя из пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, пользовавшегося имуществом, о том, что право собственности на арендованное имущество истцу не принадлежало.

Фактическая передача истцом имущества в пользование и принятие его ответчиком его без каких-либо замечаний подтверждается актом приемки-передачи, из которого усматривается, что принятое в аренду помещение соответствует условиям договора N 9 от 17.10.2011.

Тот факт, что стороны подписали без разногласий договор аренды N 9 от 17.10.2011, дополнительные соглашения к нему от 01.01.2012 и от 20.05.2012, акт приемки-передачи, а также произведенная ответчиком частичная оплата арендной платы, свидетельствуют о том, что стороны достигли соглашения, в том числе в отношении предмета договора.

Ссылка ответчика о том, что договор аренды считается расторгнутым с июня 2012 года, судом апелляционной инстанцией не принята по указанным в постановлении мотивам, с которыми суд кассационной инстанции соглашается.

Пользование арендованным имуществом — право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению.

Неиспользование арендатором арендованного имущества (в т. ч. по собственному одностороннему волеизъявлению) не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от обязанностей по внесению арендной платы.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражный суд Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-4791/2012, вступившим в законную силу.

Кроме того, решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-4791/2012, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 10.04.2013 и кассационной инстанцией от 23.09.2013, в удовлетворении исковых требований предпринимателя к обществу о расторжении договора аренды N 9 от 17.10.2011 и взыскании неосновательного обогащения отказано.

Указанным решением также установлено, что арендная плата истцом за июль-август 2012 г. не уплачивалась.

В силу в силу статьи 16 , части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.08.2011 по делу N А62-4791/2012 имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из представленных в материалы дела доказательств, размер арендной платы с учетом дополнительных соглашений от 01.01.2012 и от 20.05.2012 с июня 2012 г. составляет 513750 руб. (2500 руб. х 205,5 кв. м); размер арендной платы за июнь-август 2012 г. составляет 1541250 рублей (513750 х 3).

Согласно расчету истца, проверенного судом первой инстанции и признанным обоснованным, задолженность ответчика по арендной плате за июнь-август 2012 г. составляет 901475,91 руб. (1541250 — 600000 — 39774,19). Контррасчет задолженности предпринимателем не представлен, на день принятия решения судом первой инстанции ответчиком не исполнены обязательства по перечислению арендной платы по договору аренды N 9 от 17.10.2011 в сумме 901475 рублей 91 копеек.

Доказательств, подтверждающих оплату арендной платы либо подтверждающих наличие переплаты по арендной плате за предыдущие периоды, не являющиеся предметом рассмотрения по данному делу, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств уплаты указанной суммы задолженности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды N 9 от 17.10.2011 в сумме 901475,81 р. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьям 309 , 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из представленного истцом расчета размер неустойки по договору аренды за июнь-август 2012 г. составляет 202569,82 руб.

Указанный расчет проверен судом и признан арифметически не верным.

Произведенный судом первой инстанции расчет пени с 16.06.2012 по 31.08.2012 в сумме 162003,41 р. за несвоевременное внесение ответчиком арендной платы признан правомерным.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе ( статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик заявил в суде требование о снижении размера взыскиваемой неустойки. Вместе с тем, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Следовательно, включение в договор аренды условия, имеющего своей целью обеспечение надлежащего исполнения сторонами принятых на себя обязательств и устанавливающего ответственность за их ненадлежащее исполнение, соответствует воле сторон и не противоречит действующему законодательству. О данном условии ответчику было известно, указанный пункт договора им не оспаривался.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для снижения размера неустойки.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал, что заявленная сумма неустойки по отношению к размеру неисполненного денежного обязательства составляет 17,97 % и не может свидетельствовать о ее чрезмерном характере и при отсутствии иных доказательств не подтверждает доводы ответчика в рассматриваемой части.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки законно и подлежит удовлетворению в размере 162003 рублей 41 копейки за период с 16.06.2012 по 31.08.2012.

Суд кассационной инстанции указывает на правильность оценки доказательств и выводов судов, касающихся судебных расходов.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов и основаны на ошибочной трактовке законодательства. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287 , ст.289 АПК РФ,

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу N А62-2957/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

www.garant.ru