Залог банку при покупке квартиры

Залог банку при покупке квартиры

Содержание:

Статья «Покупаем квартиру в залоге у банка»

Покупаем квартиру в залоге у банка

Котова Наталия Николаевна, руководитель Расчётных центров “Банковский-6”, “Невский-8”, даёт комментарий порталу bsn.ru.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.

Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении.

О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений.

Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.

Наиболее простой способ продажи — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.

Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита.

Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке. После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированн ый в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.

Читайте так же:  Расчет страховки от угона

Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Фед ерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Не которые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

www.6090000.ru

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге.
Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

  1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
    Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
    Как покупатель будет возвращать свои деньги?
  2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
    После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
    Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
  3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
    Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры.
    Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
    Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Какие риски у покупателя при таком способе?
    А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
  4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Читайте так же:  Приказ 1150

Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.

www.ipotek.ru

Продажа квартир из-под залога

Продажа квартиры из-под залога происходит в том случае, когда клиент по каким-то причинам не может расплачиваться по кредиту за квартиру, и нашел на нее покупателя. В этом случае и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» выработаны механизмы проведения подобных сделок.

Главное: Продать обремененную квартиру реально!

Прежде всего, заемщик должен получить соответствующее разрешение от Банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Но самостоятельно, без участия банка, с залогом ничего сделать нельзя. Банк рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение по поводу данной сделки.

Схемы продажи квартир из-под залога

Существует две схемы продажи квартир из-под залога.

  • Банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник).
  • Сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.
  • Если какая-либо из сторон сделки совсем не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (не против того, чтобы официально по банковским счетам проводились деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.

    Риски при продаже квартиры из-под залога

    С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

    Продажа квартиры из-под залога по решению суда

    Если заемщик отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду — трудоемкий и долгий процесс. Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

    Если квартира будет продаваться через суд, банку также придется приложить немало усилий, доказывая свою правоту. Банк также несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в данном процессе.

    Сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у банка

    Поскольку такие сделки единичны, технология процесса в каждом конкретном случае очень индивидуальна и зависит от многих факторов: причины продажи квартиры, суммы кредита, формы взаиморасчетов между покупателем и продавцом, наличия дополнительного обеспечения у заемщика по кредиту и тому подобное. Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при четком структурировании и понимании процесса можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников.

    www.azbuka.ru

    Покупка ипотечный квартир,находящейся в залоге у банка.

    Здравствуйте уважаемые риэлторы.

    Собственно весь вопрос в заголовке.Хотелось бы услышать ваше мнение,стоит ли ввязываться в покупку этой квартиры или стоит подыскать что-то другое.Спасибо.

    Проверено ЦИАН

    Ничего страшного в таких сделках нет, можно связываться, но в сопровождении специалиста, который уже делал подобное много раз. Банки разные, схемы погашения залога тоже разные, какие-то чуть более рискованные, какие-то менее.

    С удовольствием покупаю своим клиентам залоговые квартиры, ибо всегда нахожу в этом повод для хорошего торга. Главное безопасно провести сделку — сейчас найду свой пост для примера.

    Алина, это из серии, что не все риэлтеры одинаково полезны. Хорошо когда на сделке есть хоть один грамотный (лучше оба). А по сути вопроса. В самой сделке нет ничего необычного (по нашим временам). Тут больше нагрузка на вашего риелтера, т.к требуется внимательность к деталям и схема сделки посложнее (т.к есть третья сторона (банк)). Просто повод для хорошего торга. И обязательно проверьте чтобы бывший владелец выписался до сделки. Иначе есть шанс помучиться с выселением.

    Читайте так же:  Бланк заявления на предоставления льготы ифнс

    Алина Степанова, блог ваш с этим же текстом специалисты удалили своими минусами, но вы, похоже, из той породы людей, которых в дверь выгоняют, а они в окно лезут)) Неужто так все плохо, что без некорректного пиара никак не обойтись? Вы уже не первый день на форуме, а всё никак не поймете, что коллектив здесь сложился с несколько иным подходом к способам привлечения клиентов?

    Жанна, сейчас очень много таких квартир продается. Перво-наперво, еще до внесения аванса, надо узнать по какой схеме банк-кредитор продавца предлагает гасить долг продавца Вашими деньгами и какие у Вас будут гарантии того, что после погашения из Ваших денег долга продавца, он не «помашет Вам рукой» . Схемы у разных банков разные. Когда получите эту информацию, посоветуйтесь со своим риэлтором, попросите его оценить риски. В общем. если квартира Вам интересна, то отказываться от покупки только из-за кредита продавца не стОит.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Жанна, присоединяюсь к Дмитрию К. Этот вид отличается от обычной последовательностью и есть дополнительные моменты. И конечно же стоит считать, что квартиру находящуюся в залоге у банка, проверять не стоит. Стоит обязательно. В целом порой эти квартиры интереснее в плане торга. На эту тему я написал статейку с прикреплёнными документами, если интересно: https://www.cian.ru/blogs-kak-bank-kredit-prostil-273748/

    Прошу прощения за сумбур в тексте, отвлёкся(

    www.cian.ru

    Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

    30 августа 2017 г.

    Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

    Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

    Какие минусы у такой ипотеки?

    1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
    2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
    3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
    4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
    5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.
    6. Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

      На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

      Сбербанк

    7. Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
    8. Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.
    9. Восточный Банк

      • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.
      • ВТБ24

      • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.
      • Банк «Возрождение»

      • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

      АбсолютБанк

    10. Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.
    11. За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

      Текст подготовила Александра Лавришева

      www.domofond.ru

    Обсуждение закрыто.