Продажа товара находящегося в залоге у банка

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Покупка автомобиля, заложенного в банке: как все сделать правильно?

Покупка автомобиля — дело серьезное и затратное. Чтобы не попасть впросак, столкнувшись с мошенничеством или из-за незнания юридических тонкостей, достаточно следовать лишь нескольким несложным правилам, которыми, как ни удивительно, многие пренебрегают. Давайте рассмотрим стандартную ситуацию: вы наконец-то решились на покупку машины своей мечты. Но денег на новое авто не хватает, или вы считаете, что это нерентабельно. Так или иначе, вы решаете приобрести автомобиль с рук. Вы находите объявление о продаже желаемого автомобиля, встречаетесь с владельцем, и состояние машины вас полностью устраивает. Но авто находится в залоге у банка. Можно ли купить такую машину? Чем грозит такое приобретение? И как защитить себя от непредвиденных неприятностей?

Если машина находится в залоге у банка, это вовсе не значит, что ее нельзя купить или продать. Схемы сделок с залоговыми автомобилями существуют довольно длительный срок, и граждане ими успешно пользуются. Главное, что нужно понимать, соглашаясь на сделку с заложенным авто, что оно находится на банковском кредитном балансе. То есть продавец машины, если он полностью не погашает кредит при сделке, посредством этой же сделки передает свои обязательства перед банком покупателю, если банк дает свое согласие на такую операцию.

Если вы согласны на сделку, то лучше провести ее в отделении банка, в залоге у которого находится машина. В первом варианте продавец должен поставить банк в известность о том, что он собирается досрочно погасить свой кредит на автомобиль. Чтобы выкуп автомобиля был оформлен по всем правилам, желательно пригласить на сделку нотариуса. Владелец залогового авто согласует с кредитной организацией (банком) и нотариусом все вопросы, касающиеся документального оформления сделки.

Процедура выкупа залогового автомобиля в банке проходит следующим образом: стороны подписывают договор купли-продажи, удостоверяемый нотариусом, затем покупатель оплачивает покупку, после чего продавец полностью погашает кредит, внеся в кассу банка необходимую для этого сумму. Банк должен снять все залоговые обязательства по машине, подав уведомление в реестр уведомлений о залогах движимого имущества.

Во втором варианте сперва происходит одобрение банком переуступки прав требования в размере оставшейся суммы задолженности продавца перед банком по данному автомобилю. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, удостоверяемый нотариусом. Если стоимость автомобиля превышает размер задолженности перед банком, покупатель выплачивает эту разницу продавцу. После оформления всех документов банк подает уведомление в реестр уведомлений о залоге движимого имущества о снятии залога с продавца и о возникновении нового залога на этот же автомобиль, но уже на покупателя.

Однако может оказаться, что вы купите автомобиль, находящийся в залоге, даже не подозревая об этом, а через некоторое время обнаружится, что вы должны либо найти предыдущего владельца, либо гасить чужой кредит. Если владелец при сделке умолчал о том, что авто в залоге, найти его чаще всего не удается. И вы, потратив деньги на покупку, либо потеряете машину, либо будете выплачивать банку деньги, по сути, второй раз покупая одну и ту же машину. Избежать такой неприятной ситуации также может помочь нотариус. Достаточно прийти к нему, имея VIN автомобиля, который вы хотите купить, и нотариус проверит в реестре уведомления о залогах движимого имущества, находится ли машина в залоге или нет, и выдаст вам документ, в котором будет значиться, что на определенную дату и время автомобиль не значился в залоговом реестре. Это гарантирует вам, что впоследствии оспорить ваше право владеть этим автомобилем банк уже не сможет, даже если автомобиль был в залоге, просто банк по каким-то причинам не внес сведения об этом в реестр. Проверить данные реестра можно и самостоятельно, на сайте Федеральной нотариальной палаты, но только благодаря документу от нотариуса, даже если машина все-таки находится в залоге, но информация не была внесена в реестр, банк не сможет заставить вас выплачивать чужой долг или забрать машину.

кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от способа их оформления. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

notariat.ru

Автомобиль в залоге у банка – как продать кредитный автомобиль

Процент автомобилей, купленных в кредит, довольно велик. Кредиты доступны (по крайней мере, были доступны до декабря 2014), и автовладельцы активно пользуются этим. Некоторые автопроизводители, такие как Ford, Hyundai и другие даже компенсируют покупателю часть процентной ставки по кредиту. С таким подходом можно продать более дорогие авто, чем планировали к покупке клиенты.
Кредит обычно оформляется на срок от года до трех. В то же время может возникнуть необходимость продать кредитный автомобиль до погашения кредита. Например, для покупки квартиры или иного вложения средств. Как в этом случае можно законно продать авто, находящееся в залоге у банка?

Можно ли расченивать продажу кредитного авто как мошенничество?

Сначала немного теории.

Гражданский Кодекс запрещает продажу автомобилей, на которые имеются притязания третьих лиц:

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Деяние лица, направленное на обман банка с целью хищения денежных средств, рассматривается судами как мешенничество.

Статья 159 УК РФ. Мошенничество
2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —
наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

Читайте так же: Жалоба на ифнс россии

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.

Статья 159 УК РФ
2. Значительный ущерб гражданину в статьях настоящей главы определяется с учетом его имущественного положения, но не может составлять менее двух тысяч пятисот рублей.
4. Крупным размером в статьях настоящей главы, за исключением статей 159.1, 159.3, 159.4, 159.5, 159.6, признается стоимость имущества, превышающая двести пятьдесят тысяч рублей, а особо крупным — один миллион рублей.

Таким образом, если Вы должны банку от 250 000 до 1 000 000 рублей, и реализуете машину, Вас ждет уголовная ответственность по ст. 159 ч3,
Итак, с квалификацией деяния понятно.

Как же законно продать кредитный автомобиль, находящийся в банковском залоге?

Паспорт транспортного средства (ПТС) при этом может быть как на руках у владельца, так и в банке. Последнее, кстати, не может остановить злоумышленника: в ГИБДД легко получить дубликат ПТС (якобы в связи с утерей), и продать машину по нему.
Неправильный подход:
Продать автомобиль, погасить кредит. Отчуждение имущества, являющегося залоговым – незаконно. Хотя в случае, если Вы сразу погасите кредит, вряд ли можно в этом деянии усмотреть покушение на мошенничество.
Правильный путь:
Рассказать покупателю о кредите и залоге, вместе с ним погасить остаток суммы и получить бумагу из банка о погашении кредита.

voprosov-net.ru

Купля-продажа автомобиля, находящегося в залоге у банка

При покупке в кредит автомобиль на всем протяжении выплат будет находиться в залоге. То есть формально он принадлежит новому владельцу, но в случае невыплаты банк имеет право его изъять и продать в счет уплаты долга. Ситуации бывают разные, и иногда заёмщик оказывается не в силах уплачивать долг. Продавать машину нельзя, но некоторые ухитряются найти лазейки. Как узнать, в кредите или залоге автомобиль, при покупке?

Защита от покупки заложенного авто

Продавать заложенный автомобиль нельзя, и гарантией честности сделки между банком и клиентом становится ПТС, который на все время выплат должен храниться в банке. Однако сейчас для привлечения новых клиентов банки иногда оставляют ПТС у заёмщика, что может открыть путь к совершению мошеннической сделки.

Кроме того, некоторые обращаются в ГАИ с заявлением о потере ПТС и получают дубликат, по которому потом продают кредитную машину.

Как определить, что автомобиль в кредите или залоге:

• Первый признак – отсутствие ПТС у владельца или его дубликат. Вам могут рассказывать какие угодно истории о потере документа, но если машине менее 5-10 лет, то она, скорее всего, куплена в кредит, от такой сделки лучше отказываться сразу, так как она может в итоге обернуться очень крупными неприятностями.
• Даже если в ПТС не стоит отметка о дубликате, то можно посмотреть на дату его выдачи. Если машине уже несколько лет, а ПТС получен недавно, это не оригинал, и сделка кажется сомнительной.
• В ПТС всегда вносятся особые отметки о том, как была куплена машина: это может быть договор купли-продажи или договор поручения. Если в ПТС указан именно второй способ, то машина была взята в кредит, и неизвестно, успел ли заёмщик с ним расплатиться. Более безопасной будет покупка достаточно старой машины: на автомобили старше 5-10 лет кредиты выдаются редко.
• Машина перед продажей должна быть обязательно снята с учёта, какие бы красивые номера у нее ни были. При снятии с учёта вы также можете проверить, не числится ли она в угоне и не участвовала или в ДТП. Владелец может скрывать большую часть информации, поэтому часто криминалистическая экспертиза обнаруживает немало интересных фактов.

Как проверить, находится ли авто в кредите или залоге? Можно попробовать также обратиться в бюро кредитных историй, хотя этот вариант не даст идеального результата. В России сейчас нет единой базы заложенного имущества, поэтому ни одно бюро не может отчитаться за работу всех банков.

Кроме того, такую информацию всегда получить проблематично. Если же машина заложена не в банке, а в ломбарде, то такие факты вообще в бюро кредитных историй не попадают, и отследить их ещё сложнее.

Самый лучший способ не стать жертвой покупки кредитного автомобиля – обращение только к надёжным продавцам. Даже подержанные автомобили сейчас лучше приобретать в салонах, где цены на них немного выше, чем у частных продавцов, но и риска в разы меньше.

В автосалоне вы, по крайней мере, сможете получить гарантию, что машина не числится в угоне, хотя дополнительная экспертиза не помешает.

Единого решения, как узнать, что покупаемый автомобиль не в залоге, сейчас не существует. Важно выбирать действительно надёжных продавцов и не стесняться отказываться от любых сомнительных вариантов.

Нежелательно обращаться на авторынке, где перекупщики могут попытаться продать автомобиль вообще с любой историей, вплоть до откровенной уголовщины. Покупатель должен быть очень осторожен и внимателен в каждый момент совершения сделки.

Можно ли легально продавать кредитный автомобиль?

Да, и такие случаи тоже есть. По каким причинам авто может находиться в залоге у банка? Это не только автокредиты, но и потребительские займы с залоговым обеспечением, и другие программы. Если заёмщик не в силах платить кредит, продажа машины с разрешения банка может стать реальным выходом.

В этом случае в объявлении будет честно указано, что машина в кредите, а сделка будет совершаться с участием банка. Такие машины стоят намного дешевле часто при очень хорошем состоянии, поэтому покупатели довольно активно откликаются на подобные предложения.

Такая сделка предполагает, что покупатель досрочно погашает кредит продавца и выдает ему на руки остаток суммы. Требуется правильно составленный договор, который для гарантии лучше доверить нотариально. Примерная последовательность действий: как оформить куплю-продажу автомобиля, находящегося в залоге у банка?

• Тщательный осмотр автомобиля. Обычно в таких сделках участвуют почти новые машины без существенных неисправностей. Однако нелишним будет провести криминалистическую экспертизу на предмет участия автомобиля в ДТП.
• Заёмщик пишет в банк заявление о досрочном погашении кредита. Для банка это отличный способ избавиться от проблемного рискованного кредита, поэтому ответ, скорее всего, будет положительным.
• Участники сделки составляют и заверяют договор, после чего они вместе отправляются в банк. Покупатель вносит сумму, необходимую для уплаты долга и передаёт остальную часть денег продавцу.
• Машина переоформляется в ГАИ, и теперь она полностью принадлежит новому владельцу без всякого долга. Продавец остаётся с разницей между долгом и стоимостью машины. естественно, без кредита она продавалась бы намного дороже, но иного выхода чаще всего нет.

Такая сложная сделка во многом основывается на доверии, поэтому лучше заключать ее со знакомым человеком. Однако для кого-то она может стать единственной возможностью избавиться от неподъемного долга на законных основаниях. Банки чаще всего поддерживают такое решение, потому что и для них это способ избавиться от проблемы без суда и самостоятельного поиска покупателя.

eavtokredit.ru

Способы продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

10 ноября, 2010 в 16:26

Большая квартира с удобной планировкой – мечта многих молодых семей. Кто-то просто продолжает мечтать, тратя немаленькую часть своей зарплаты на арендованное жилье. А кто-то, тщательно проанализировав все «за» и «против», узнает про возможность получить федеральную ипотеку или, изучив все предложенные банком ипотечные программы, выбирает для себя наиболее выгодную.

Конечно, 15-20 лет – это значительный отрезок нашей жизни, многое может измениться: вырастут дети или возникнет необходимость переехать в другой город. Но это вовсе не означает, что квартира, приобретенная по ипотеке, лишит вас возможности проводить те или иные операции с недвижимостью. Не смотря на то, что по всем документам квартира числится в залоге у банка, выдавшего вам ипотечный кредит, вы имеете право поменять ее на более просторную. Или же, наоборот, приобрести жилье меньшей площади, но находящееся в более престижном районе.

Читайте так же: Правила кёрлинг

Вы имеете полное право сдавать свою собственность в аренду. Поэтому не правы сотрудники тех агентств, которые отказываются включать в свою базу данных ипотечную недвижимость, – аренда такой квартиры абсолютно законна, если соблюдено важное условие: вы заручились согласием банка.

Сайт «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» предлагает рассмотреть два самых популярных варианта операций продажи залоговой недвижимости.

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, третьему лицу

Первое, что необходимо сделать – письменно уведомить банк о том, что вы собираетесь продать квартиру, купленную по ипотеке, третьему лицу. На продажу недвижимости вы должны получить согласие банка.

Вот примерные схемы сделки:

• Продавец квартиры (он же заемщик) и покупатель в присутствии свидетелей и нотариуса подписывают договор по купли-продажи ипотечной недвижимости. Покупатель переводит на банковский счет заемщика сумму, зафиксированную в договоре. Заемщик из этой сумму погашает остатки своей задолженности банку. После этого ему передаются все документы на недвижимость, которые необходимо предъявить в регистрационную палату, для того, чтобы с квартиры сняли наложенное обременение. В результате государственная регистрация купли-продажи и снятие обременения с квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредитования, происходит одновременно.
• В день совершения сделки стороны (заемщик и покупатель ипотечного жилья) заключают и подписывают договор купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. После этого открывается аккредитив (или, как вариант используется банковская ячейка). В регистрационную палату в это же время подается пакет документов. После получения свидетельства о регистрации заемщик погашает свой долг по ипотеке. Взамен банк передает документацию, необходимую для того, чтобы с квартиры, приобретенной по ипотеке, сняли обременение.

Продажа залоговой недвижимости третьему лицу, приобретающему квартиру с помощью займа у банка-кредитора продавца

Эту схему продажи залогового жилья чаще всего предлагают новым клиентам, обратившимся за ипотечным кредитом, сами банки. Бывают ситуации, когда заемщики не рассчитали свои возможности или у них возникла необходимость переезда в другой регион страны. К примеру, семья решает переехать из Сибири в среднюю полосу. У нее по ипотеке приобретена недвижимость в Томске. Продажа по первой схеме в связи с какой-то причиной невозможна – предположим, не получилось найти покупателя за короткий срок, а переезд срочный.

В этом случае можно обратиться за помощью в банк, он поможет реализовать квартиру. Произойдет смена заемщиков, а сотрудники банка проконтролируют весь процесс сделки.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

mestopodsolntsem.ru

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

Недвижимость, ставшая предметом залога, так же может выставляться на торги. Однако её сбыт сопровождается дополнительными юридическими действиями.

О том, как купить залоговую недвижимость,как оплатить долги, а также правилах и нюансах таких сделок пойдёт речь в статье. Взвесим все за и против покупки квартиры у банка.

Что это такое?

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

• Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
• В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
• Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.

Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

• В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.

• Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
• Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
• Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

• Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
• Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
• Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
• Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

• кредитор;
• при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.

Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.

Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Условия для приобретения

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

• совершеннолетие;
• дееспособность;
• наличие гражданского паспорта с пропиской.

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.

Читайте так же: Реестр расположение

Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.

Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Продажа изъятой по суду недвижимости

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

• При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
• Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
• Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

• Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
• Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

По соглашению, с погашением кредита

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

• самостоятельно продать жилое помещение;
• погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

• через риэлтора;
• на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
• через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.

• • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка

Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.

Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:

1. 1. Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.

   2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
   3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки. Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.

С переоформлением кредита

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. 1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
   2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
   3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
   4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Приобретение у застройщика

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

1. 1. Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.

   2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
   3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Полезное видео

Смотрите видео о покупке квартиры, находящейся в залоге у банка:

Заключение

Исходя из анализа правоспособности сделки с залоговой недвижимостью, можно сделать выводы:

1. 1. Кроме покупателя и продавца в сделке обязательно участвует кредитор, без которого сбыт недвижимости недопустим.
   2. Если квартиру продаёт банк после изъятия у должника, юридические риски сведены к нулю, но могут возникнуть нюансы с качеством объекта, приобретённого на аукционе.
   3. Иногда такие сделки допускают приобретение квартиры по выигрышной для покупателя цене, но могут нести определённый риск.
   4. При погашении кредита для сделки продавцу придётся брать новый кредит, что может повлечь дополнительные расходы.
   5. Если долг погашается из средств покупателя, переданных по сделке – велик риск оказаться без квартиры и без денег по причине недобросовестных действий покупателя или при возникновении обстоятельств форс-мажор. Такие сделки можно совершать только с хорошо знакомыми людьми, в добросовестности которых есть уверенность. В иных случаях связываться с заёмщиками рискованно.
   6. Так же рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка.
   7. Любое недобросовестное действие со стороны контрагента должно насторожить и стать причиной обращения в суд.

myrealproperty.ru