Продажа метров в квартире по закону

Правила продажи квартир решили изменить законом

Продавать микродоли жилплощади скоро запретят

23.05.2018 в 20:10, просмотров: 9103

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который ради борьбы с квартирным рейдерством вводит запрет на дробление квартир на микродоли. Прописаться на площади в несколько квадратных сантиметров и вселиться в жилое помещение, купив нанонедвижимость, будет нельзя. На случаи приватизации и наследования ограничения не распространятся.

Законопроект является результатом совместного творчества двух думских комитетов — по госстроительству и законодательству во главе с Павлом Крашенинниковым («ЕР») и по ЖКХ во главе с Галиной Хованской («СР»).

«У нас в крупных городах: в Москве, Питере, Екатеринбурге, — с жилищным фондом происходит бог знает что», — заявил от имени авторов г-н Крашенинников. Проблема в том, что запрета дробить до сколь угодно малых величин жилое помещение в российском законодательстве нет. И вот иногда человек приобретает право на одну сотую двухкомнатной квартиры, регистрируется там… Отсюда плодятся «резиновые квартиры» и криминал. Но бывает и так, что владелец 20-50 кв.см вселяется как собственник (имеет право!), претендует на места общего пользования и делает невыносимой жизнь тех, чьи доли несопоставимо больше.

Говоря о последствиях такого уплотнения, г-н Крашенинников даже вспомнил частушку времен НЭПа: «Ох и весело живем, как в гробах покойники, мы с женой в комоде спим, а теща в рукомойнике…» А его коллега по фракции «ЕР» Илья Осипов назвал бесконечное дробление квартир дорогой к квартирному рейдерству: «Собственник доли продает полметра третьим лицам, на эти полметра приходит энное количество людей, начинают третировать жильцов и либо заставляют продать оставшуюся часть квартиры за бесценок, либо требуют выкупа этой мизерной площади за баснословные деньги». И сейчас собственник сколь угодно малой доли жилья вправе зарегистрировать на своей площади кого угодно — запретить ему нельзя.

Предлагается, как сказал г-н Крашенинников, «поставить заслон» на деление жилых помещений на микродоли: купить и продать кусок квартиры площадью меньше учетной нормы будет запрещено.

Учетная норма определяется органами местного самоуправления и является критерием, отделяющим нуждающихся в улучшении жилищных условий от не нуждающихся. В Москве, например, она равна 10 кв.м на человека для отдельной квартиры и 15 кв.м для коммунальной квартиры. В других регионах норма колеблется от 8 до 13 кв.м на человека. Ограничения не будут касаться случаев приватизации общего жилья и наследования, когда квартира переходит в собственность нескольким родственникам.

Одновременно предлагается ввести ограничения на регистрацию в жилых помещениях. Если гражданин не является собственником — зарегистрировать его без проблем можно будет лишь при наличии квадратных метров по учетной норме, и если речь идет о супругах, детях или родителях собственника. Правительство после долгих колебаний все же дало на инициативу положительный отзыв. В нем есть серьезные замечания. Введение ограничений на регистрацию в зависимости от площади предлагается вообще убрать, а круг лиц, которым можно будет вселяться и регистрироваться без соблюдения учетной нормы, расширить. Кроме того, в отзыве предлагается установить «внесудебный порядок признания граждан членами семьи».

Галина Хованская в своем выступлении поддержала идею расширить круг родственников, которых можно будет регистрировать без ограничений по площади и без суда. Но убрать ограничения на регистрацию авторы не готовы: «нельзя зарегистрироваться в воздухе, и право проживания на метре или двух — это абсурд», заявила г-жа Хованская. По ее словам, еще в 2016 году Верховный суд в своем определении указал, что право участника общей долевой собственности на проживание не является безусловным и зависит от размера доли, позиции других жильцов и иных факторов (например, планировки).

Г-н Крашенинников в разговоре с «МК» выразил надежду на то, что «в весеннюю сессию законопроект Госдума все же примет».

А что будет с теми микродолями, которые граждане приобретут до вступления его в силу? Их можно будет продать — это и станет наилучшим вариантом. Выселить вселившихся на них граждан едва ли получится, но вот заново вселить кого-то — точно нет.

Заголовок в газете: Метры перемен
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27688 от 24 мая 2018 Тэги: ЖКХ, Криминал, Суд, Финансы, Деньги Организации: Правительство РФ ЖКХ Места: Москва, Екатеринбург

www.mk.ru

Посторонних запретят «брать в долю»

Не меньше 10 квадратных метров на человека: россиянам запретят прописывать в своих квартирах чрезмерное количество людей, а также лишат права продавать микродоли людям, которые не являются членами семьи. По мнению депутатов, это позволит решить проблему «резиновых» квартир, а также защитит граждан от черных риелторов. Что изменится для владельцев долевой недвижимости — в сюжете экономического обозревателя «Вестей FM» Валерия Емельянова .

По нынешним законам микродолей в квартире считается площадь, которую нельзя выделить для проживания хотя бы одного человека. Условно — все, что меньше одной комнаты. Тем не менее такие площади по-прежнему продают и покупают, и зачастую — с криминальными целями, чтобы заселить туда постороннего человека, который вынудит остальных продать свои доли за бесценок.

С недавнего времени подобные сделки стало проводить гораздо сложнее. Совладельцы долевых квартир получили приоритетное право выкупа. То есть невозможно продать долю «на сторону», если другие собственники против и готовы заплатить сами. Если эта процедура не соблюдена, чужака можно выселить по суду и выкупить микродолю принудительно.

Однако выяснилось, что все равно интересы жильцов нарушаются сплошь и рядом. Продавцы микродолей затягивают со сроками уведомлений либо заламывают такие цены, что соседи по квартире вынуждены уступать. Новый закон в принципе запрещает продажу малых долей «на стороне». Единственный вариант для продавца — сдать ее государству, которое обязуется передать долю оставшимся в квартире жильцам. Комментирует юрист адвокатского бюро «Деловой фарватер» Кристина Майорова.

МАЙОРОВА : Что предлагает законодатель? Он предлагает запретить владение микродолями людьми, не являющимися членами одной семьи. Так, если долю купит посторонний, то она в дальнейшем будет подлежать передаче в собственность членам семьи. В случае отказа семьи от приобретения доля будет передана в государственную или муниципальную собственность с возмещением рыночной стоимости обладателю доли. И возвратная доля при этом станет предметом договора социального найма помещения.

Правда, по мнению эксперта, полностью проблему злоупотреблений не решена. Понятие семьи в разных законах трактуется по-разному. Люди могут проживать на одной жилплощади и не быть семьей, а могут — наоборот. Многие нюансы также зависят от степени родства; новый закон это не учитывает. Навскидку возникает как минимум одна мошенническая схема на базе нововведения. Неблагополучная семья сможет распродать квартиру по микродолям (например, тем, кто жаждет получить прописку в данном городе), затем отказаться от выкупа и получить свою же квартиру обратно за счет муниципалитета, который будет обязан выкупить доли у покупателей. Не исключено, что впоследствии такую квартиру приватизируют еще раз, например, на члена семьи, который ранее не воспользовался своим правом приватизации.

Впрочем, есть еще вторая часть законопроекта о микродолях: она касается прописки. Нельзя будет регистрировать людей в тех квартирах, где норматив на человека меньше учетной нормы (в Москве это — 10 квадратных метров). Опять же, норма касается только чужаков — для членов семьи лимитов по прописке не будет, поясняет член Московской городской нотариальной палаты Марина Соколова.

Читайте так же: Заявления на административный отпуск на 1 день

СОКОЛОВА : Ограничение не будет применяться по отношению к супругам, детям, родителям, к приватизированным квартирам, когда граждане оформляли собственность в долях, к средствам маткапитала, когда получатель сертификата обязан разделить доли на детей и супруга. И также это не будет распространяться на те доли, которые уже в собственности у граждан. То есть закон обратной силы не имеет.

На практике это, скорее всего, приведет к резкому удорожанию фиктивной прописки. Сейчас еще в столичных базах недвижимости можно найти предложения от людей, готовых продать сотую долю своей квартиры для оформления постоянной регистрации. В среднем за это просят около 150 000 рублей. С появлением новых законов постороннему человеку придется приобрести как минимум 10 метров, фактически — целую комнату, которая даже на окраинах Москвы стоит не меньше миллиона рублей. Поэтому эксперты делают вывод, что рынок теневой прописки просто умрет. Как и схема выдавливания совладельцев из долевых квартир. Ведь риски для черных риелторов многократно возрастут.

Популярное

Россиян простимулируют сдавать и снимать недвижимость

Аренда жилья может стать более выгодной. Правительство дорабатывает налоговые льготы для бизнеса и простых граждан, чтобы заинтересовать их чаще сдавать и снимать недвижимость. В кабмине считают, что это решит сразу две проблемы – обеспечит людей жильем и повысит собираемость налогов.

Недоверие к доверенности: суд оставил покупательницу квартиры и без крыши над головой, и без денег

Сделка отменена – деньги не вернули. История продажи квартиры в Саратове сама напрашивается на определение «поучительной». Пострадала в ней женщина, которая решила приобрести жилье. Но невнимание к доверенности, которую показал ей посредник, оставило ее и без крыши над головой, и без денег.

Мало места – больше пользы

В Санкт-Петербурге начинается Международная конференция по рынку недвижимости…

radiovesti.ru

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу по месту жительства.

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

Далее текст статьи про продажу доли, как это было раньше:

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.

Читайте так же: Взятка налоговый инспектор

А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?

Сложилась парадоксальная ситуация.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего. Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Правда, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Но такое всё же происходит в порядке исключения. Вот и превращается право преимущественной покупки в разрешение, а продажа доли квартиры — в трудное дело.

А ещё бывает занятной ситуация, когда другой собственники доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь не может орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, вот и начинает трансформировать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появления нового собственника доли может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. Как было уже сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли обращается к нотариусу и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют три «обходных» схемы оформления:

1) договор дарения всей доли;

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3) Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры. Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

А вообще Вы спросите, читая всё это: «Зачем вообще такие сложности, чтобы продавать долю другому лицу?»

Здесь три фактора.

Первый фактор заключается в том, что выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры.

Второй фактор состоит в том, что другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе, а ещё не хочет выкупить сам продаваемую долю по рыночной цене.

Третий фактор вытекает из второго, поскольку если второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ему. Ведь здесь принцип игры «Монополия». Кто играл, тот знает. Ведь посторонний покупает проблемную долю, а второй собственник её покупает «без проблемы», ведь «проблема» это он сам.

Расскажу немного о попытках решить вопрос в судебном порядке.

Некоторые из собственников долей в квартирах пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это даёт на практике?

Победивший в суде собственник доли имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением тоже не принесёт «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица своей доли решение суда об определении порядка пользования потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться. И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

Читайте так же: Закон рф о цб рф

А ещё нужно учитывать, что доля в квартире всегда проблемна в силу того, что невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Т.е. если при смене собственника даже определённый порядок пользования утрачивает своё значение, то это означает, что новый собственник вправе брать и приходить, взламывая все двери в квартире. Ведь старый порядок пользования на него не распространяется.

Даже если доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и есть даже решение суда, по которому собственнику этой доли определена эта комната, то новый собственник всё равно сможет в неё войти. И никакие заявления в милицию о якобы пропавших вещах потом не помогут. Такова судебная практика. Порядок пользования, определённый в суде, распространяется только на тех, кто был сторонами по этому делу.

Так вот поэтому всё равно более эффективным решением остаётся продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах?

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 12 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли квартиры может так и не состояться и вы зря потеряете время.

Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 50-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Только на основании доверенности тут ничего не сделаешь. Ведь рейдерам нужен доступ в квартиру, а это лишь могут осуществить собственники. Поэтому для такого плана действий нужно заключить с рейдерами договор купли-продажи, по которому они приобретут право собственности. Денег при этом они не платят, а поэтому доля остаётся в залоге у продавца.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает хороший смысл. Ведь рейдер, по сути, не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии.

В данной статье вы узнали способы продажи доли в квартире. Если у вас возникают вопросы по продаже доли, то обращайтесь к нотариусу в вашем городе, мы не можем ответить всем по данным вопросам. Если вы находитесь в Челябинске, то можете обратиться к нам в офис.

Юрист агентства недвижимости «Сигма» оказывает консультации по данным вопросам, чтобы получить консультацию юриста, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская».

Агентство недвижимости «Сигма»: сделки с недвижимостью в Челябинске
Безопасно купить и продать квартиру можно с нашим агентством.
Продажа квартир в новостройках Челябинска, услуги юристов, риэлторские услуги.

г. Челябинск, пр. Победы, 303/2, оф. 4.
Тел: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16

Квартиры в новых популярных микрорайонах: «Академ Риверсайд (Академ Сити)», «Парковый», «Чурилово» и в других новостройках

74sigma.ru