Выселить арендатора без суда
Арендные войны: без суда и пристава не обойтись
Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять?
Выселение применяется тогда, когда арендатор или иное лицо, занимающее помещение, отказывается его освобождать в добровольном порядке. Весь вопрос заключается в том, насколько законно выселение как таковое. Рассмотрим несколько ситуаций.
Собственник Х
К арендатору пришли не известные ему люди и предложили освободить помещение, обосновав это требование тем, что у здания теперь новый собственник. Арендатору такой довод показался неубедительным. Он связался с прежним хозяином и уточнил, кому теперь следует переводить арендные платежи. Так уж случилось, что прежний владелец не сумел побороть искушения и не отказался от чужих денег. Он не только не подтвердил факт продажи помещения, но и заверил арендатора, что не собирается делать этого в ближайшее время. Поскольку новые собственники не предоставили никаких документов, подтверждающих их права, арендатор продолжил платить прежнему хозяину.
Через некоторое время пришло определение из арбитражного суда, которым арендатор вызывался в судебное заседание. Ему предъявили иск о досрочном расторжении договора аренды и выселении. Основанием для этого стала неуплата за три месяца.
Что предпринять арендатору в такой ситуации? Сначала надо ходатайствовать о том, чтобы в качестве третьего лица к делу привлекли прежнего арендодателя. Необходимость этого шага можно объяснить тем, что арендатор заключал договор аренды именно с данным лицом, а о смене собственников его никто не извещал. Таким образом, все обязательства арендатора исполнялись именно перед старым владельцем, который и предоставит сведения об оплате аренды.
Даже в том случае, если бывшего собственника не удалось привлечь к участию в процессе, нужно указать на тот факт, что письменных уведомлений о смене собственника не поступало. Лица, которые приходили в офис, не предоставили никаких документов, которые подтвердили бы их права на помещение. Более того, бывший хозяин в ответ на письмо арендатора сообщил, что платежи за аренду следует вносить, как прежде.
Если такая переписка отсутствует, достаточно сослаться на то, что никаких сведений о переходе права собственности на помещение к новому владельцу у арендатора не имелось, поэтому обязательства по оплате аренды он исполнял перед известным ему собственником, что подтверждается платежными документами. Такая позиция позволит убедить суд, что арендатора не уведомили о смене владельца помещений надлежащим образом и он добросовестно оплачивал аренду.
Кроме того, не лишним будет напомнить новому хозяину офиса, что по Гражданскому кодексу РФ смена собственника не влечет прекращения заключенных договоров аренды (ст. 617 и 653). Поскольку официальных извещений о замене арендодателя не поступало и все время платежи получал экс-собственник, считается, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.
Все, что останется новому владельцу здания, — направить в адрес арендатора письмо с указанием новых платежных реквизитов и предъявить к прежнему собственнику иск о взыскании незаконно полученной суммы. Но все это уже не проблемы арендатора. Как минимум до окончания срока действия договора аренды он может спать спокойно (если продолжит исполнять обязательства), не боясь выселения.
Причина и повод
К арендатору пришел арендодатель и потребовал освободить помещение. Арендатор не возражал, но попросил разъяснить, по какой именно причине он должен выехать. На этот вопрос арендодатель заявил, что он как собственник имеет право самостоятельно решать, кто и когда будет занимать принадлежащие ему площади. Но ни в одном официальном документе причина досрочного расторжения договора не указана.
Таким образом, никаких нарушений договора арендатор не допустил. Договор расторгается просто по прихоти арендодателя. Если тот решит добиваться своего через суд, при разбирательстве арендатор вправе заявить, что нет никаких оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, для расторжения договора по инициативе арендодателя. Тогда уже последнему придется доказывать, что со стороны арендатора имели место существенные нарушения договора, на что собственник обращал внимание арендатора. Если подтвердить это не удастся, от идеи выселения придется отказаться.
Более того, если за время судебного разбирательства истечет срок аренды, но никто из сторон не расторгнет договор вне судебного процесса, этот документ автоматически пролонгируется (разумеется, если не будет прекращен по решению суда). Суд не согласился с доводами арендодателя? Арендатор вправе спокойно занимать помещение и дальше. Пока срок аренды не закончится или арендодатель не найдет другие, более весомые аргументы в пользу расторжения договора.
Неохота к перемене мест
Случается, что арендатор сознает, что он нарушил ряд условий договора аренды, но по каким-либо причинам не желает добровольно принять тот факт, что договор аренды расторгнут, и освободить помещение. В этой ситуации арендодатель снова прибегнет к помощи суда. Там он перечислит, какие именно условия договора аренды нарушены, попросит расторгнуть договор в судебном порядке и принудительно выселить арендатора.
Арендатора способно спасти только одно: если арендодатель не направлял ему письменных уведомлений о расторжении договора и требование освободить помещение. Если арендатор получал такие письма (заказные, с уведомлением о вручении), тут уж не отвертеться. Суд обязательно примет во внимание и то, что арендатор нарушил условия договора, и то, что он всячески уклонялся от добровольного освобождения занимаемых помещений (естественно, в порядке, предусмотренном договором). В таких случаях решение суда почти всегда выносится в пользу арендодателя.
Как происходит выселение?
После того как арендодатель получит решение суда и исполнительный лист, он обратится к судебным приставам. Последние сначала возбудят исполнительное производство, а затем придут выселять арендатора. Это может выглядеть по-разному. Вариант, когда арендатор добровольно освобождает занимаемые помещения, устроит всех, кроме его самого. Если он не желает сдавать позиции, приставы вправе использовать грубую силу.
Наконец, промежуточный вариант: арендатор не оказывает никакого сопротивления, но никто из его представителей не присутствует при выселении. Тогда пристав в присутствии понятых составляет акт. В этом документе он фиксирует факт исполнения решения суда и подробно описывает все имущество, которое обнаружено в помещениях. Это делается для того, чтобы впоследствии у арендатора не появилось оснований для предъявления имущественных претензий приставам. Все обнаруженные вещи передаются на хранение (как правило, арендодателю).
Читайте так же: Соблюдения правил охраны труда на предприятии
На войне, как на войне
Бывает и так, что арендатор ничего плохого не сделал. Он просто оказался не в то время не в том месте. Такое положение характерно для так называемых споров хозяйствующих субъектов. Если начинаются войны за недвижимость, первыми страдают именно арендаторы. При захватах зданий каждый новый «законный» владелец постарается любым путем изгнать «чужих» арендаторов. Больше всего повезет тем арендаторам, которые заключат договоры аренды с выигравшей стороной.
Выселение организации — процесс долгий и неприятный. Но прежде чем начинать битву за право находиться в здании, подумайте: действительно ли вы имеете право в нем находиться, или стоит сэкономить свое и чужое время и добровольно покинуть помещение. В некоторых случаях арендодатели готовы предоставить арендаторам разумный срок для поиска другого места.
Автор Иван Куприянов «Квадратный метр»
www.rentalhome.ru
Арбитражные суды постоянно сталкиваются с такими делами, как выселение индивидуальных предпринимателей или юридических организаций из нежилых помещений.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 507-63-03 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Иск об освобождении нежилого помещения подается на основании прекращения действия права арендатора на пользование площадью или отсутствием этого права.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ каждая сторона, заключившая арендный договор, имеет право на его расторжение до окончания срока действия соглашения. На основании действующего законодательства для этого за 180 суток арендодатель или съемщик обязан уведомить другую сторону в письменном виде.
В уведомлении должна содержаться информация о необходимости досрочно расторгнуть соглашение.
К числу оснований, которые можно использовать в качестве базы при составлении искового заявления, относятся:
- Истечение срока действия соглашения между арендодателем и наемщиком. Для составления искового заявления на основании арендного договора потребуется отправить арендатору известие об отказе от дальнейшего предоставления площади в съем. Неисполнение обязанности наемщика освободить нежилую площадь в период истечения действия соглашения будет считаться поводом для оформления иска.
- Отказ от освобождения нежилого помещения. Наемщик не освобождает нежилое помещение по требованию собственника при заключении арендного соглашения на бессрочный период. При оформлении искового заявления в этом случае потребуется отправить уведомление об отказе от действующего соглашения и требование об освобождении помещения. Неисполнение обязанности – основание для составления иска и его направления в судебную инстанцию.
- Прекращение действия соглашения об аренде, по требованию арендодателя. Осуществляется в судебной форме с последующим выселением съемщика. Если арендатор нарушает основные пункты договора, то он расторгается в соответствии с судебным приговором, вступившим в силу. Перед написанием искового заявления необходимо отправить претензию съемщику.
- Изъятие собственности арендодателя. Происходит в случаях, когда собственность арендодателя передается государству.
Подача искового заявления
При составлении искового заявления необходимо указать следующую информацию:
- наименование юридического лица или ИП, адрес нежилого помещения, контакты обеих сторон;
- информацию о нежилой площади;
- основания для выселения лица;
- информацию, подтверждающая выполнение истцом досудебного порядка.
К иску необходимо прикрепить:
- квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины;
- свидетельство собственника на нежилое помещение.
Исковое заявление может быть подписано истцом либо его представителем, имеющим генеральную доверенность.
При подаче искового заявления можно воспользоваться показаниями свидетелей, готовых подтвердить, что:
- Использование нежилого помещения осуществляется по иному назначению.
- Помещение сдается внаем вторично.
- Было повреждено имущество арендодателя и т.д.
Образец искового заявления о выселении из нежилого помещения можно скачать здесь.
Хотите знать, как осуществляется выселение граждан из специализированных жилых помещений в 2018 году? Читайте эту статью.
Порядок выселения из нежилого помещения
Порядок выселения зависит от многих факторов. В первую очередь на это влияет отношение наемщика. Рассмотрим несколько вариантов выселения.
С предоставлением благоустроенного жилья
Выселение из нежилого помещения с предоставлением благоустроенного жилья:
- В соответствии с договором аренды и статьей 85 Жилищного кодекса РФ граждане могут быть выселены из помещения с предоставлением благоустроенного жилья, если площадь была признана нежилой или непригодной для проживания. Помещение может быть признано таковым по решению домоуправления.
- О выселении арендаторов должны уведомить за 6 месяцев через заказное письмо с описью. По договору социального найма его отправление является обязательным условием при выселении. Письмо направляется администрацией.
- Если арендатор не имеет никаких претензий и добровольно соглашается на переселение, то дело не разбирается в судебном порядке, обе стороны, лишь подписывают заявление, на основании которого судья выносит требование об освобождении помещения. Благоустроенное жилье должно быть выдано в соответствии со всеми условиями ЖК РФ.
- Если арендатор отказывается от выселения, дело передается на рассмотрение в судебную инстанцию. Съемщик обязан предоставить основания, подтверждающие его отказ от переселения в новое жилье. За каждое требование администрация выплачивает государственную пошлину.
- Судебное решение может быть вынесено без присутствия одной из сторон в зале заседания. Практика показывает, что практически все дела такого типа завершаются принудительным выселением граждан из их квартир.
Если арендатор отказывается покидать помещение, другая сторона направляет в суд исковое заявление.
К нему, помимо документации, перечисленной выше, потребуется приложить сведения о другом помещении, которое будет предоставлено нанимателю после его выселения.
Сведения должны содержать:
- адрес помещения;
- площадь;
- основные технические характеристики.
В ходе разбирательства потребуется также справка о признании помещения нежилым на основании решения домоуправления.
Если арендатор мотивирует отказ от выселения недостаточной площадью, неудобным месторасположением или отсутствием определенных характеристик у новой жилплощади, происходит сравнивание двух помещений.
В этих целях потребуется предоставить всю информацию о площади, в которой на данный момент проживает наниматель.
Арендатора
Порядок выселения арендатора:
- На основании статьи 610 ГК РФ при частном или коммерческом съеме помещения, сторона может потребовать досрочного расторжения договора. Поэтому первый шаг при выселении арендатора – направление ему заказного письма с уведомлением. В нем требуется сообщить о том, что через три месяца или более арендатор должен освободить помещение.
- Если обе стороны согласны прервать отношения аренды, то уведомление можно не отправлять. По совместному решению арендаторы могут покинуть помещение без выплаты неустойки и без суда. Её размер равен сумме месячной арендной платы.
Собственник имеет право на досрочное выселение арендаторов без уведомления, если:
-
- нарушил некоторые условия подписанного соглашения;
- была не вовремя внесена арендная плата или не уплачены коммунальные долги;
- лицом, снимающим помещение, был нарушен общественный порядок, однако это должно быть зафиксировано органами правопорядка;
- при съеме помещения было испорчено имущество;
- нежилое помещение было вторично сдано в наем без согласия и предупреждения арендодателя;
- помещение используется не по назначению, указанному в договоре.
Если между обеими сторонами возникли противоречия, то они решаются через суд. Для досрочного выселения потребуется составить иск, подтвержденный соответствующими документами или показаниями свидетелей.
В соответствии с приговором суда договор аннулируется досрочно, а съемщики выселяются из помещения в принудительной форме. Социальная аренда может быть прекращена только на основании суда, так как соглашение между администрацией и съемщиками подписывается на бессрочный период.
Судебная практика при выселении из нежилого помещения
Судебная практика показывает, что большинство решений принимается в пользу арендодателя. В соответствии с приговором судьи, вступившим в силу, арендатор должен в течение оговоренного времени покинуть помещение.
В соответствии с законодательство РФ каждый имеет право на обжалование приговора. При предъявлении весомых оснований, судья может дать отсрочку арендатору до выселения.
Однако судебная практика показывает, что отсрочка выселения не превышает 2-3 месяцев.
Интересуют основания для выселения из жилого помещения? Вся информация здесь.
О выселении собственника из квартиры за долги читайте эту статью.
Часто задаваемые вопросы
Рассмотрим вопросы, которые часто задают заинтересованные лица.
Какова пошлина по иску?
Размер государственной пошлины, которую необходимо уплатить при подаче искового заявления в суд, составляет 300 руб. за каждое выдвинутое требование.
Как составлять заявление об отсрочке выселения?
Заявление об отсрочке выселения составляется в письменной виде в произвольной форме с указанием основополагающей информации, а именно:
-
- наименование юридической организации, ИП, гражданина, снимающего площадь;
- сведения о нежилом помещении;
- основания для признания судебного приговора о принудительном выселении недействительным.
Образец заявления можно скачать здесь.
Заявление рассматривается в течение 14 дней судебными органами, после чего выносится решение, подтверждающее или опровергающее приговор суда.
Заключение
В итоге выделим несколько основных положений:
-
- Выселение из жилья по отказу одной из сторон прервать соглашение осуществляется в судебном порядке. Все бессрочные договоры социального найма рассматриваются исключительно в суде.
- Для рассмотрения искового заявления собственником должно быть указано не менее одного основания для выселения.
- Предупреждение о выселении должно быть отправлено: за 3 месяца при выселении из нежилого помещения, за 6 месяцев при предоставлении благоустроенного жилья, без предупреждения в соответствии с рядом оснований.
О выселении арендаторов из нежилого помещения на видео
-
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
-
- Москва и Область — +7 (499) 677-23-53
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 507-63-03
- Регионы — 8 (800) 775-65-04
77metrov.ru
Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯ
Подписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.
Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.
Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?
Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.
Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!
Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.
Как выгнать арендатора
Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.
Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.
Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:
— предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,
— если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.
Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.
Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.
Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.
Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.
Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.
Ограничение доступа арендатора и отключение электричества
Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.
Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.
Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.
Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.
Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.
Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.
Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.
Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.
С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.
Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным
Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.
Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.
Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.
Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.
В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение
В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.
Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.
Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.
Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в комментариях и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.
www.advokat-mugin.ru
Как выселить арендатора за долги по оплате, если договор аренды составлен неправильно?
Здравствуйте! Мы с женой заключили с арендатором договор аренды на 12 месяцев.. И я и она являются собственниками. Но при оформлении договора(в моем присутствии) она после внесения моих паспортных данных поставила свою подпись.Моей подписи нет, как и её паспортных данных. Арендатор в течении года исправно платил за аренду(как указано в договоре). Затем платежи осуществлялись с задержкой и частями. Последние пару месяцев прекратились вовсе. Имеет ли данный договор юридическую силу? Какие последствия нас ждут за неправильное составление договора? как выселить арендатора в данном случае?
Ответы юристов (1)
Здравствуйте! Спасибо за Ваш вопрос. Вы упомянули в вопросе слово «выселить», поэтому речь идет о договоре найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 второй части Гражданского кодекса РФ.
Итак, закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения.
В соответсвтии со с ч 2. ст. 35 Семейного кодекса РФ
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.Разумеется в данной ситуации рассматриваемый договор имеет юридическую силу, так как составлен в соответствии с действующим законодательством и разумеется с взаимного согласия между Вами и Вашей супругой. Никаких негативных последствий за оформление договора в таком порядке ожидать не приходится.
Также предусмотрено, что договор найма жилого помещения, заключенный устнотакже признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).
К вопросу выселения арендатора, признанного просрочившим.Согласно части 2 ст 687 ГК РФ:
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.Далее, 688 ГК РФ предусматривает:
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
m.pravoved.ru
-