Мансардный этаж разрешение

Мансардный этаж разрешение

Мансарды вне закона?

Депутат Законодательного собрания и зампред комиссии по городскому хозяйству Сергей Малков получил ответ на обращение к губернатору, касающееся одного из самых спорных строительных вопросов последних лет — переоборудования чердаков в мансарды.

Строительство сверхприбыльных для инвестора помещений ведется на сомнительных правовых основаниях

Лакомый строительный кусочек
Как известно, такое переоборудование — один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ, где при минимуме затрат получается максимальная прибыль. И потому, что жилье строится на всем готовом, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая уже существующим полом, потолком и стенами. И потому, что инвестора не обременяют необходимостью строить парковки, обустраивать зеленые насаждения и нести расходы на социалку. И потому, что согласование переоборудования и выдача разрешений на него значительно проще, чем при обычном строительстве. Все это делает мансардное строительство настолько лакомым кусочком, что не приходится удивляться тому факту, что, давая на него добро, чиновники не особо утруждают себя соблюдением закона.
2 августа 2010 года губернатор подписала распоряжение № 76-рп «О мерах по завершению реализации инвестиционных договоров реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Районным администрациям предписывалось обеспечить приемку в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, созданных на чердаках и мансардных этажах в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании инвестиционных договоров, и прилагался список из 128 адресов. В том числе в нем оказались и мансарды, строительство которых вызывает активное сопротивление жильцов (например, в доме 6 по Смольному проспекту, доме 3 по Невскому проспекту, доме 22 по Миллионной улице и другие).
Напомним, что по статье 36 Жилищного кодекса РФ чердаки и подвалы (как и крыши, лестницы, технические этажи и так далее) — общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И никакие «инвестиционные договоры» на переоборудование чердаков в мансарды не могут быть заключены без их согласия, то есть — без согласия ВСЕХ собственников квартир или комнат. Однако это положение Жилищного кодекса де-факто игнорируется питерской администрацией, которая в свое время «зарегистрировала в собственности города» (то есть фактически украла у жильцов) чердаки и подвалы, впоследствии проданные по «инвестиционным договорам». Она превращает чердаки в «чердачные помещения» (делая вид, что на них положения статьи жилкодекса уже не распространяются), закрепляет за ними свою собственность, а потом передает их застройщику по инвестиционному договору. Ну а питерские суды в соответствующих спорах, как правило, встают на сторону властей. Что, впрочем, характерно не только для чердачных вопросов…

Кому разрешено разрешать?
Необходимость появления распоряжения № 76-рп администрация объясняет тем, что надо было как-то принять построенные мансарды в эксплуатацию в условиях, когда соответствующие проекты не проходили экспертизу Госстройнадзора (в перечне документов, необходимых инвестору, значатся только разрешение КГА, ГАТИ и КГИОП, если здание относится к охраняемым). Однако существует пункт 5 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ — согласно ему, разрешение на ввод в эксплуатацию дает тот же орган, который разрешил строительство объекта.
Поэтому Сергей Малков поинтересовался у губернатора: кто же выдавал разрешения на строительство мансард и какими правовыми актами регулируется создание «жилых и нежилых помещений на чердачных и мансардных этажах»? Наконец, проводится ли в Петербурге обязательная экспертиза проектов реконструкции чердаков и строительства мансард с целью обеспечения безопасности их строительства и эксплуатации?
Ответ губернатора оказался пространным — и вызывающим еще больше вопросов.
По словам Валентины Матвиенко, предоставление чердаков и мансард в Петербурге «для целей реконструкции на основании инвестиционных договоров, заключаемых КУГИ», осуществлялось «в порядке реализации» нескольких правовых актов.
Во-первых, это распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях». Во-вторых, распоряжение Комитета по содержанию жилищного фонда от 20.02.1997 г. № 34-р «Об утверждении Положения о порядке разработки и согласования проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард». В-третьих, распоряжение КУГИ от 10.12.1996 г. № 817-р «Об утверждении Примерной формы инвестиционного договора о реконструкции мансардного помещения». Это, по словам Малкова, означает, что до сих пор, по сути, все регулируется только распоряжением мэра 1996 года — два других документа разработаны в его исполнение и к тому же не были опубликованы.
«В указанных документах КУГИ и КСЖФ, — отмечает Малков, — говорится, что разрешение на работы по устройству мансардных этажей дает районная администрация или собственник здания — на основании согласованных экспертно-техническим отделом КСЖФ проектов и договора между инвестором и специалистом, осуществляющим технический надзор. Но это не соответствует статье 51 Градостроительного кодекса — где перечислены требования к разрешению на строительство. Разрешение — документ, «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт». А в распоряжении КСЖФ о градостроительном плане вообще не упоминается. При этом в том же самом ответе губернатора признается, что разрешения на строительство должна выдавать Служба государственного строительного надзора и экспертизы, а районные администрации на это не уполномочены! Возникает естественный вопрос: насколько законны в таком случае все разрешения, выданные районными властями? Насколько законно предоставление им права «принять в эксплуатацию» построенные мансарды? И, соответственно, насколько законны сами эти мансарды?»

Читайте так же:  Нотариус в апрелевка

По упрощенной схеме
«Чердаки и мансарды в эксплуатируемых жилых домах, равно как и другие помещения в них, не могут эксплуатироваться автономно (то есть независимо от иных частей и систем этих объектов) и не являются объектами капитального строительства», — уверяет глава города, приводя ссылки на статьи Градостроительного кодекса. Раз так — предоставление районным администрациям права принять мансарды в эксплуатацию вполне законно, а государственная экспертиза проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард не требуется. Если застройщик или заказчик хочет — он может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу…
Депутат Малков с такой трактовкой решительно не согласен.
«Никто из экспертов, указывающих на необходимость государственной экспертизы проектов реконструкции чердаков для создания мансард, не основывает это заключение на том, что чердаки или мансарды сами по себе относятся к объектам капитального строительства, — говорит он. — Они говорят совсем другое: перестройка чердака в мансарду — это реконструкция здания, которое является объектом капитального строительства».
Действительно, в статье 1 Градостроительного кодекса четко определено, что такое реконструкция: это изменение параметров объекта капитального строительства — его высоты, количества этажей, площади, объема, качества инженерно-технического обеспечения. И практически все это как раз и происходит при преобразовании чердака в мансарду.
Меняется число этажей: появляется дополнительный полноценный этаж здания, и, как правило, увеличивается его высота. Меняется площадь, потому что площадь чердака по СНиПу в общую площадь здания не включается, а площадь жилой мансарды — включается. Меняется качество инженерно-технического обеспечения, так как построенные мансарды укомплектовываются системами инженерно-технического обеспечения. А реконструкция объекта капитального строительства, конечно же, требует государственной экспертизы проектной документации.
«Кроме этого, — отмечает Сергей Малков, — строительство мансарды может привести к тому, что новые параметры многоквартирного дома могут выйти за предельные параметры и иные требования, установленные ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, — следовательно, планировать такую реконструкцию надо на основании градостроительного плана. Но чиновники делают вид, что всего этого не знают, и «пекут» разрешения на строительство мансард по упрощенной схеме. И я не уверен, что это — с учетом невероятной прибыльности мансардного строительства — обходится без ответной благодарности инвесторов».
В ближайшее время комиссия по городскому хозяйству будет обсуждать предложение Малкова о проведении слушаний по мансардным вопросам. Возможно, они помогут дать все необходимые ответы.

Борис ВИШНЕВСКИЙ
Фото Михаила МАСЛЕННИКОВА

novayagazeta.spb.ru

Мансарды — жизнь под крышей

Вы решили заменить чердачное помещение в собственном доме мансардным жилым помещением, или проживаете на верхнем этаже многоэтажного дома и возникло желание неиспользованное помещении сверху оборудовать под мансарду? Возникает вопрос, а нужно ли иметь разрешение на демонтаж такого плана и куда необходимо обратиться?

Разрешение на строительство мансарды

Разрешение для частного дома

Владельцы частных домов должны знать, что для строительства мансардного помещения необходимо получить специальное разрешение. Это касается домов, построенных намного раньше и без мансардного помещения.

В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.

Понятно, что если вы строите новый дом и в проекте предусмотрено мансардное помещение, то отдельно разрешение на мансарду брать не надо, это все есть в разрешении на строительство новой постройки.

Если владелец запланировал переделать чердачное помещение старого дома под мансарду, сначала необходимо детально изучить главу 6 Градостроительного Кодекса, а именно статью 51. Разрешение на строительство и реконструкцию – документ, дающий подтверждение, что ваш проект на мансарду соответствует всем требованиям.

Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя. При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку. Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.

Произведение реконструкции регулируется положением о порядке произведения реконструкции домов частного сектора и нежилых строений. Вам необходимо:

  • Предоставить заявление в местные органы власти (отдел архитектуры и строительства). На протяжении месяца заявление будет принято к рассмотрению и вы получите соответствующее решение.
  • Предоставить план застройки на участке, выполнен специальной компанией, имеющей на это разрешение.
  • Детальное описание работ по изменению чердачного помещения с учетом всех параметров жилого помещения.
  • Согласие жильцов, проживающих в доме с учетом временно отсутствующих.
  • Документы, подтверждающие право на собственность дома и участка, на котором находится дом.
  • Только после всего этого, имея разрешение на демонтаж чердачного помещения в мансардное, можно приступать к разработке проекта.

    Разрешение на строительство в многоквартирном доме

    Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно. Но в последнее время встречается много домов, оборудованных мансардой вместо чердачного помещения.

    Читайте так же:  Правила хранения документов в строительстве

    Органы, контролирующие мансардные помещения:

    • Городская жилищная инспекция.
    • Комитет госстройнадзора.
    • Комитет по культурному наследию города.
    • Префектура.
    • Жилищный НИИпроект.
    • Государственный пожарный надзор.
    • Государственный санэпиднадзор.

    Если дом представляет историческую ценность или культурное наследие, то о демонтаже чердачного помещения даже не стоит и мечтать.

    Органы, выдающие разрешения на реконструкцию:

  • Служба госстройнадзора и экспертизы в городе.
  • Комитет по госконтролю, охране и использовании памятников культуры и истории (если дом представляет культурную ценность).
  • Документы, необходимые для выдачи разрешения на реконструкцию в многоэтажном доме:

    1. Заявление о получении разрешения на переоборудование чердачного помещения, предоставленное в уполномоченный орган исполкома.
    2. Документы, устанавливающие право на участок, подлежащий реконструкции. Различают два способа присоединения к своей жилой площади неиспользованной части чердака – это оформление собственности на часть чердака, или же без оформления (возможная аренда, безвозмездное пользование).
    3. План реконструкционных работ.
    4. Дополнительные документы, содержащиеся в проекте: пояснительная записка, схема объекта, с учетом места расположения проходов и подходов к нему, границ, сведения об инженерном оборудовании, коммуникациях и местах их подключения.
    5. Заключительная экспертиза проектной документации.
    6. Разрешение на отклонение от имеющихся параметров строительства.
    7. Разрешение на проведение работ по сохранению культурного наследия (если такое имеется).
    8. Протокол общего собрания жильцов, проживающих в многоквартирном доме с их согласием.
    9. Решив переоборудовать чердак в мансардное помещение, или присоединить неиспользованный чердак к квартире на верхнем этаже многоквартирного дома, обратитесь в отдел строительства и архитектуры в своем городе, где вам предоставят более полную информацию о пакете документов. В любом случае, разрешение получать надо, иначе мансардное помещение будет считаться самовольной пристройкой, и в некоторых случаях будет подлежать сносу.

      mansarda-life.net

      Оформление документов на строительство мансардного этажа

      Обустроить свое жилище «в духе восточных немцев» сейчас хотели бы многие. Но в значительной мере укротить этот дух могут финансовые затраты, связанные с оформлением необходимых документов на проектирование и строительство. Существует масса различных инстанций, где вам придется оформлять и согласовывать разрешительную документацию.

      Надстройки и мансарды как способ переобустроить свое жилище сейчас выгодны во многих отношениях: как юридически, также и экономически.

      Во-первых, инвесторы-застройщики за свой счет ведут реконструкцию здания или его части. Во-вторых, тем самым уровень жизни и комфортности увеличивается за счет новых помещений, так как улучшается планировка, используются новейшие современные материалы при строительстве. В-третьих, квартиры, возведенные «под крышей» очень хорошо конкурируют с иными жилыми помещениями за счет меньшей себестоимости, (имеющийся фундамент, сети электро-газоснабжения, вода, коммуникации, и другие преимущества строительства). В-четвертых, собственникам верхних жилых помещений, квартир можно сделать лучше жилищные условия за счет оборудования надстройки второго уровня квартиры. В-пятых, также есть возможность перевести 1-ый этаж в нежилое помещение под объекты обслуживания, кафе, бары, рестораны, и т.п., с переселением собственников этих квартир в мансардные этажи с квартирами, находящимися в этом же доме.

      Административно-муниципальные органы в вопросах реконструкции, связанной с возведением надстроек и мансард, руководствуются следующими принципами:

      1. Гарантия безопасности всех участников реконструкции.

      2. Социальная защита жителей реконструируемых домов.

      3. Согласованность новых архитектурно-планировочных решений с градостроительной перспективой застройки и реконструкции.

      4. Снижение цены за 1 кв.м.

      5. Увеличение срока службы жилых домов и их модернизация за счет средств застройщика.

      6. Экономия бюджетных средств.

      Учитывая сложившийся правовой вакуум в отношении оформления надстроек и мансард, надлежащее оформление соответствующей документации и в конечном итоге — получить разрешение на строительство — дело очень хлопотное, рискованное и, как правило, долгоиграющее. Поэтому всем решившимся на это серьезное мероприятие необходимо запастись огромным терпением и настойчивостью (подразумевается, что финансовая сторона вопроса уже решена).

      Для осуществления действий по надстройке мансардного этажа необходимо следующее:

      — схема технологии надстройки мансарды (материалы, конструкция, технология);

      — согласование строительства мансарды с жильцами дома, проживающих по соседству;

      — формирование проектной документации,

      — получение разрешение на строительство и необходимых для этого документов.

      Ваш юридический консультант должен правильно разработать план действий и подготовить необходимые документы. Для этого придется воспользоваться как нормами федерального законодательства РФ, так и законодательными актами иных субъектов РФ. Но главное — должен быть выработан строгий алгоритм юридических действий, позволяющий кратчайшим путем достичь поставленной цели, а объем этих действий достаточно велик:

      1. Индивидуальная правовая экспертиза вопроса реконструкции.

      2. Предварительные переговоры с различными административными и иными органами.

      3. Подготовка и оформление договора с экспертной организацией на комплексное обследование дома.

      4. Переговоры с собственниками и жильцами реконструируемого дома (индивидуальные договоры с гарантиями и компенсациями).

      5. Правовое оформление взаимоотношений с административными и иными органами по вопросам согласования проекта и получения разрешения на строительство:

      — согласование с районным архитектором;

      — постановление на строительство в горадминистрации;

      — согласование с ГСЭН, пожарной, экологической службами, ГАСН;

      — разрешение на присоединение к сетям;

      — согласование с эксплуатационными организациями;

      — согласование с Управлением памятниками;

      — согласование с подрядчиками;

      — ТБ, ТЭ0, техническое заключение, авторский надзор.

      В заключение следует еще раз подчеркнуть плюсы возведения надстроек и устройства мансардных этажей:

      — в проектировании надстроек мансард должны быть предусмотрены счетчики на свет, газ, воду.

      — использование самых передовых и лучших строительных материалов, что благоприятно влияет на уровень комфорта жилого помещения в соответствии с нормами санэпидемстанции, пожарной охраны.

      — приоритетны надстроенные мансарды с хорошим видом и свежим воздухом;

      Думайте. Фантазируйте. Стройте. В данном случае, как говорится, цель оправдывает средства, т.к. почти за половину рыночной стоимости приобретается современное, качественное жилье.

      sashakustov.ru

      Оформление мансарды

      У меня частный дом. Когда строил, планировал на чердаке второй этаж. При вводе в эксплуатацию дома не заявил и не делал. Сейчас хочу сделать отделку и вывести лестницу в дом без перестройки чердака, т.к. все ранее заложено при строительстве. Нужно ли какое-либо разрешение для обустройства мансарды? Как правильно произвести оформление мансарды как жилое помещение.

      Даже недавно построенное жилище может в чем-то не отвечать требованиям своих хозяев. Конечно, владельцы недвижимости могут что-нибудь изменить в своем доме. Однако если при этом они решат сделать перепланировку, то на ряд работ потребуется получить разрешение в местной администрации.

      Перепланировкой, прежде всего, являться замена или снос любого элемента внутренних помещений дома или квартиры, который указан в таком документе, как «Технический паспорт» БТИ на жилой дом. Поэтому выполнение работ и результатов перепланировки следует оформить соответствующим образом.

      Перепланировка в частном доме, как, впрочем, и перепланировка в городской квартире, включает выполнение таких работ, как перенос дверных и оконных проемов, разборка или перенос внутренних не несущих перегородок, пристройка дополнительных помещений, а также лоджий и/или балконов.

      Без получения разрешения и оформления мансарды, как жилого помещения в частном доме можно внести такие изменения, как, например, установка дверей и окон новой конструкции в соответствующие проемы. Кроме того, можно выполнить в своем доме перепланировку, в результате которой в нем не изменится общая площадь помещений, например, снести отопительную печь, установить или демонтировать существующую перегородку.

      Если потребуется увеличить общую площадь помещений дома, например, при устройстве мансардного этажа, то на это потребуется получить разрешение в местной администрации, для чего собственнику жилища следует подать заявление в администрацию по месту жительства на получение разрешения для осуществления перепланировки и/или переустройства. В заявлении также указывается причина, по которой необходимо переустройство, и перечень основных выполняемых при этом работ.

      Помимо заявления необходимо предоставить оригиналы и копии правоустанавливающих документов на частный дом и «Технического паспорта» на жилище, выдаваемого БТИ. Кроме того, нужно предоставить согласие других собственников жилья на реконструкцию, причем нотариально оформленное. Также в орган местного самоуправления предоставляется проект перепланировки.

      После рассмотрения поданных собственником жилья документов (обычно этот процесс занимает от 10 дней до одного месяца) выносится решение администрации о согласии либо об отказе выдачи разрешения на оформление мансарды.

      С уважением, Александр Новиков,
      Консультант справочной службы «Стройинформ».

      stroysezon.ru

      Как получить разрешение на строительство мансарды

      Люди, которые живут на верхних этажах высотных городских домов, обладают большим количеством преимуществ в вопросах обустройства своей жилищной площади. Все больше и больше людей предпочитают сооружать в своей квартире мансарды. Перестройка чердачного этажа в жилое помещение позволяет значительно увеличить площадь своей квартиры. При этом, данное мероприятия не требует больших финансовых вложений.

      И, невзирая на тот факт, что ни один строительный закон, действующий ныне в нашей стране, не предусматривает преобразование чердака в мансарду в старых высотных домах, сегодня данное преобразование является единственным, которое дает возможность облагородить старые постройки, сделав их более привлекательными. Кстати, вместе с разрешением в законах отсутствуют запреты по этому вопросу. Поэтому многие рассматривают это как не запрещенное действие.

      Перед тем, как вы начнете создавать мансарду, в первую очередь вам следует хорошо утеплить крышу. Также для комфортной жизни в мансарде вам потребуется отопление и большое количество естественного света. Также, во избежание образования конденсата с внутренней стороны, не следует забывать о хорошей вентиляционной системе. В противном случае – сырость в помещении вам обеспечена.

      Для того, чтобы получить разрешение на переоформление чердака в мансарду, вам нужно пройти те же процедуры, которые вы проходите для перепланировки квартиры.

      Прежде всего вам необходимо создать проект мансарды. Для этого следует обратиться в архитектурную компанию, которая специализируется на решении такого рода вопросов и имеет для этого все лицензии. Когда проект готов на нем следует поставить две подписи: проектанта, а также представителя архитектурного бюро. После этого с данным проектом направляетесь в администрацию города, и пишите заявление, в котором просите дать вам разрешение на приватизацию и застройку мансарды. После этого вам нужно собрать большое количество справок в различных службах. Это и эпидемиологическая станция, и пожарная служба, а также ЖЭК и БТИ.

      Когда все эти документы собраны, вы направляетесь к архитектору города, чтобы получить у него разрешение на осуществление строительства. Затем вновь идете в городскую администрацию и получаете окончательное разрешение. Когда строительство закончено, вам нужно позаботиться о том, чтобы зарегистрировать данное помещение в БТИ. Кроме этого следует перерегистрировать документы на вашу квартиру и получить новый техпаспорт.

      rooffaq.com

      Читайте так же:  Уведомление уфмс штраф

    Обсуждение закрыто.